Bodenrichtwert in OWL: Was kostet ein Grundstück in deinem Kreis?

Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er wird vom Gutachterausschuss deines Kreises aus echten Kaufverträgen abgeleitet und mindestens alle zwei Jahre neu festgesetzt. Den Wert für jedes Grundstück in OWL findest du kostenlos im offiziellen Portal BORIS NRW. In Ostwestfalen-Lippe liegen die durchschnittlichen Grundstückspreise weit auseinander. Im Kreis Höxter zahlst du im Mittel rund 123 Euro pro Quadratmeter, in Bielefeld dagegen rund 785 Euro, so die Marktauswertung von aktuelle-grundstueckspreise.de. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nicht der Kaufpreis. Er ist eine Orientierung. Der tatsächliche Marktpreis liegt oft deutlich darüber, je nach Erschließung, Zuschnitt und Nachfrage. Dieser Ratgeber zeigt dir die aktuellen Werte für alle sieben Kreise in OWL. Du erfährst, wie du den Bodenrichtwert für dein Wunschgrundstück selbst abfragst, warum Richtwert und Kaufpreis auseinanderfallen und welche Faktoren den Preis treiben.

So findest du den Bodenrichtwert in vier Schritten

1. BORIS NRW öffnen unter boris.nrw.de, das ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich.
2. Adresse oder Lage eingeben, dann zeigt die Karte die Bodenrichtwertzonen.
3. Zone anklicken und den Wert in Euro pro Quadratmeter ablesen.
4. Wert mit der Grundstücksgröße multiplizieren, das ergibt eine erste Orientierung für den Bodenwert.

Die Details zu jedem Schritt findest du weiter unten.

Was ist ein Bodenrichtwert und wer legt ihn fest?

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken in einem festgelegten Gebiet. Er bezieht sich immer auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Festgesetzt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. In OWL gibt es solche Ausschüsse bei den Kreisen und kreisfreien Städten, etwa beim Kreis Herford, beim Kreis Minden-Lübbecke oder bei der Stadt Bielefeld. Sie werden in OWL von der Bezirksregierung Detmold koordiniert.

Die Gutachterausschüsse werten dafür die echten Kaufverträge aus, die jeder Notar ihnen melden muss. Aus dieser Kaufpreissammlung leiten sie den typischen Wert für jede Lage ab. Die Gutachterausschüsse setzen die Werte mindestens alle zwei Jahre neu fest, in NRW regelmäßig zum 1. Januar. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025. Der nächste Stichtag ist voraussichtlich der 1. Januar 2027.

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives Grundstück mit typischen Eigenschaften für die Zone. Dazu gehören ein bestimmter Entwicklungszustand, eine angenommene Geschossflächenzahl und ein durchschnittlicher Zuschnitt. Weicht dein konkretes Grundstück davon ab, musst du Zu- oder Abschläge einrechnen.

Gut zu wissen: Der Bodenrichtwert ist eine reine Information, kein verbindlicher Preis. Verkäufer dürfen mehr verlangen, Käufer dürfen weniger bieten. Der Wert hilft dir aber, ein Angebot einzuordnen und nicht überteuert zu kaufen.

Was kostet ein Grundstück in deinem Kreis?

Die Grundstückspreise in OWL unterscheiden sich stark zwischen Stadt und Land. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Angebotspreise für Grundstücke pro Quadratmeter in den sieben Kreisen und der kreisfreien Stadt Bielefeld. Die Werte stammen vom Marktdaten-Portal aktuelle-grundstueckspreise.de, Stand Juni 2026, und basieren auf dem Bodenrichtwert-Stichtag 1. Januar 2025.

Kreis / Stadt	Ø Grundstückspreis	Einordnung
Bielefeld	785 €/m²	Teuerste Lage in OWL
Kreis Gütersloh	309 €/m²	Über NRW-Schnitt
Kreis Paderborn	256 €/m²	Mittleres Niveau
Kreis Herford	191 €/m²	Günstig, nah am Ballungsraum
Kreis Lippe	188 €/m²	Günstig, mit starkem Anstieg
Kreis Minden-Lübbecke	134 €/m²	Eine der günstigsten Regionen
Kreis Höxter	123 €/m²	Günstigste Region in OWL
NRW-Durchschnitt	306 €/m²	Zum Vergleich

Nur Bielefeld und der Kreis Gütersloh liegen über dem NRW-Durchschnitt von rund 306 Euro pro Quadratmeter. Fünf der acht OWL-Regionen sind günstiger als das Landesmittel. Das macht OWL für Bauwillige attraktiv, vor allem im ländlichen Osten und Norden.

Innerhalb eines Kreises schwanken die Werte zusätzlich. Im Kreis Minden-Lübbecke reichen die Bodenrichtwerte für baureife Wohngrundstücke nach Auswertung des Gutachterausschusses von rund 65 bis 220 Euro pro Quadratmeter, je nach Ort. In der Kreisstadt Paderborn liegt der durchschnittliche Angebotspreis laut aktuelle-grundstueckspreise.de bei rund 732 Euro pro Quadratmeter und damit weit über dem Kreisschnitt. Ein Dorf wenige Kilometer weiter kann nur ein Drittel davon kosten. Den genauen Wert für eine bestimmte Lage liest du immer über die BORIS-Zonenabfrage ab.

Tipp: Vergleiche nie Kreis mit Kreis allein. Schau dir immer die konkrete Zone an. Zwei Grundstücke im selben Kreis können sich im Preis verdreifachen, je nachdem ob sie in der Kreisstadt oder in einem kleinen Ortsteil liegen.

Warum ist der Bodenrichtwert nicht gleich dem Kaufpreis?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der Kaufpreis ist eine individuelle Verhandlungssache. Beide fallen oft deutlich auseinander. Der Grund liegt in der Methode. Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Grundstück in der Zone. Dein konkretes Grundstück ist aber selten typisch.

Drei Begriffe solltest du auseinanderhalten:

Begriff	Was er bedeutet	Wer ihn nennt
Bodenrichtwert	Amtlicher Durchschnittswert pro m² für eine Lage	Gutachterausschuss, kostenlos über BORIS
Verkehrswert	Wert deines konkreten Grundstücks am Stichtag	Sachverständiger im Gutachten
Kaufpreis	Tatsächlich gezahlter Preis	Käufer und Verkäufer im Vertrag

In angespannten Lagen liegt der Kaufpreis häufig über dem Bodenrichtwert. Wenn viele Menschen ein knappes Angebot suchen, treibt die Nachfrage den Preis. Das zeigt sich auch landesweit. Nach vorliegenden Marktauswertungen lag der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke in NRW 2025 bei rund 306 Euro pro Quadratmeter, deutlich über dem Niveau der amtlichen Bodenrichtwerte. Diese Lücke zeigt, wie stark Marktpreis und amtlicher Richtwert auseinanderfallen können.

Umgekehrt gibt es auch Abschläge. Ein Grundstück mit schwierigem Zuschnitt, Hanglage oder Altlasten kann unter dem Bodenrichtwert verkauft werden. Nutze den Richtwert deshalb als Startpunkt, nicht als feste Größe.

Wie findest du den Bodenrichtwert für dein Grundstück?

Den Bodenrichtwert für jedes Grundstück in OWL findest du kostenlos und ohne Anmeldung im amtlichen Portal BORIS NRW. BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Es ist das amtliche Bodenrichtwertportal des Landes, bereitgestellt über Geobasis NRW, und bündelt die Daten aller Gutachterausschüsse.

So gehst du vor:

1. Portal aufrufen: Öffne boris.nrw.de in deinem Browser. Du brauchst kein Konto.
2. Lage suchen: Gib die Adresse, den Ort oder die Gemarkung deines Grundstücks ein. Die Karte zoomt automatisch zur richtigen Stelle.
3. Bodenrichtwertkarte aktivieren: Schalte die Ebene mit den Bodenrichtwerten ein. Die Karte färbt die Zonen und zeigt die Werte.
4. Zone anklicken: Klick auf die Fläche deines Grundstücks. Ein Fenster zeigt den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter und die Eigenschaften der Zone.
5. Eigenschaften prüfen: Achte auf den Entwicklungszustand und die zugrunde gelegte Geschossflächenzahl. Diese Angaben brauchst du, um den Wert auf dein Grundstück zu übertragen.

Achtung: Der angezeigte Wert gilt für das typische Grundstück der Zone. Hat dein Grundstück eine andere Geschossflächenzahl oder einen anderen Entwicklungszustand, musst du umrechnen. Im Zweifel hilft der Gutachterausschuss deines Kreises weiter oder ein Sachverständiger.

Neben BORIS bieten einige OWL-Kreise eigene Auskünfte an. Der Kreis Minden-Lübbecke und der Kreis Herford stellen Bodenrichtwerte über ihre Webseiten bereit. Für amtliche Bescheinigungen, etwa für das Finanzamt, kannst du beim Gutachterausschuss eine kostenpflichtige Auskunft anfordern.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert hängt von mehreren Faktoren ab. Die Lage ist der wichtigste, aber nicht der einzige. Wer die Treiber kennt, versteht, warum zwei Grundstücke im selben Ort unterschiedlich viel kosten.

Lage und Infrastruktur

Die Lage entscheidet am stärksten. Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung treibt den Wert. Deshalb ist Bielefeld als Oberzentrum mit Universität und Bahnknoten so teuer. Ländliche Kreise wie Höxter mit dünnerer Infrastruktur sind günstiger.

Entwicklungszustand und Erschließung

Ein baureifes, voll erschlossenes Grundstück ist wertvoller als Bauerwartungsland ohne Anschlüsse. BORIS unterscheidet diese Zustände. Achte beim Vergleich darauf, dass du baureife mit baureifen Grundstücken vergleichst. Mehr zu den Anschlusskosten erklärt unser Ratgeber zu den Erschließungskosten.

Maß der baulichen Nutzung

Je dichter du bauen darfst, desto mehr ist der Boden wert. Eine hohe Geschossflächenzahl im Bebauungsplan erhöht den Bodenrichtwert. Wie du die Geschossflächenzahl und andere Festsetzungen abliest, zeigt unser Ratgeber zum Bebauungsplan lesen.

Zuschnitt und Größe

Ein gut geschnittenes, rechteckiges Grundstück ist mehr wert als ein verwinkeltes. Sehr große Grundstücke haben oft einen niedrigeren Quadratmeterpreis, weil der Gesamtpreis sonst zu hoch würde. Kleine, voll nutzbare Grundstücke sind pro Quadratmeter teurer.

Wie haben sich die Grundstückspreise in OWL entwickelt?

Einen einheitlichen Trend gibt es in OWL nicht, die Entwicklung verlief 2025 je nach Kreis sehr unterschiedlich. Landesweit blieben die amtlichen Bodenrichtwerte in NRW 2025 ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres, mit einer leichten Tendenz nach unten. Der Obere Gutachterausschuss in NRW beziffert die Spanne der Veränderungen je nach Lage und Nutzungsart auf rund minus 13 bis plus 20 Prozent. Die Vorstellung, dass die Preise überall steigen, trifft also nicht zu.

Innerhalb von OWL zeigen die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zwei gegensätzliche Beispiele. Im Kreis Lippe stiegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zum Stichtag 1. Januar 2025 um rund 9 Prozent, so der Grundstücksmarktbericht 2025 für den Kreis Lippe. Im Kreis Minden-Lübbecke legten die Werte für Wohnbauland im selben Zeitraum nur um etwa 2 Prozent zu, gewerbliche Flächen blieben stabil, das weist der Grundstücksmarktbericht 2025 des dortigen Gutachterausschusses aus. Günstige Regionen holen also teils auf, andere bewegen sich kaum.

Für dich als Bauwilliger heißt das zweierlei. Erstens lohnt sich der Blick in die günstigeren Kreise, denn dort gibt es noch bezahlbare Grundstücke. Zweitens solltest du ausreichend Zeit einplanen. In gefragten Lagen steigen die Preise teils weiter, auch wenn das Tempo nachgelassen hat.

Welche Fehler passieren beim Umgang mit Bodenrichtwerten am häufigsten?

1. Bodenrichtwert mit Kaufpreis gleichsetzen. Der Richtwert ist ein Durchschnitt. Der reale Preis liegt in gefragten Lagen oft deutlich darüber.

2. Den Entwicklungszustand übersehen. Bauerwartungsland und baureifes Grundstück haben völlig unterschiedliche Werte. Wer das verwechselt, verschätzt sich um Zehntausende Euro.

3. Kreisdurchschnitte auf das Einzelgrundstück übertragen. Innerhalb eines Kreises schwanken die Werte um das Mehrfache. Schau immer die konkrete Zone an.

4. Die Geschossflächenzahl ignorieren. Der Bodenrichtwert gilt für eine bestimmte Bebaubarkeit. Darfst du weniger dicht bauen, ist dein Grundstück weniger wert.

5. Veraltete Werte nutzen. Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre neu festgesetzt. Prüfe immer den Stichtag, aktuell ist der 1. Januar 2025 maßgeblich.

6. Nebenkosten vergessen. Zum Grundstückspreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Erschließung. Diese Posten sind erheblich und solltest du immer separat einrechnen.

Zusammenfassung

• Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert pro Quadratmeter, festgesetzt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen.
• Du findest ihn kostenlos im Portal BORIS NRW unter boris.nrw.de, ohne Anmeldung.
• In OWL reichen die durchschnittlichen Grundstückspreise von rund 123 Euro/m² im Kreis Höxter bis 785 Euro/m² in Bielefeld.
• Der Bodenrichtwert ist nicht der Kaufpreis. Der Marktpreis liegt in gefragten Lagen oft deutlich höher.
• Lage, Erschließung, Bebaubarkeit und Zuschnitt bestimmen, ob dein Grundstück über oder unter dem Richtwert liegt.
• Fünf von acht OWL-Regionen liegen unter dem NRW-Durchschnitt von rund 306 Euro/m².

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist die Abfrage des Bodenrichtwerts kostenlos? Ja. Die Abfrage über BORIS NRW ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Du kannst für jedes Grundstück in Nordrhein-Westfalen den aktuellen Bodenrichtwert online ablesen. Nur amtliche Bescheinigungen vom Gutachterausschuss kosten eine Gebühr.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert? In Nordrhein-Westfalen werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu festgesetzt, jeweils zum Stichtag 1. Januar. Die aktuell gültigen Werte beziehen sich auf den 1. Januar 2025. Die nächste Fortschreibung folgt zum 1. Januar 2027.

Warum ist mein Grundstück teurer als der Bodenrichtwert? Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für die ganze Zone. Dein konkretes Grundstück kann durch guten Zuschnitt, beste Lage innerhalb der Zone oder hohe Nachfrage mehr wert sein. In angespannten Märkten liegen die Kaufpreise regelmäßig über den amtlichen Richtwerten.

Welcher Kreis in OWL hat die günstigsten Grundstücke? Der Kreis Höxter hat mit durchschnittlich rund 123 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Grundstückspreise in Ostwestfalen-Lippe. Auch der Kreis Minden-Lübbecke gehört mit rund 134 Euro zu den preiswerten Regionen. Bielefeld ist mit Abstand am teuersten.

Brauche ich den Bodenrichtwert für die Grundsteuer? Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Größe bei der neuen Grundsteuer, die in NRW nach dem Bundesmodell berechnet wird. Maßgeblich war dafür der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Spätere Richtwerte ändern den einmal festgestellten Grundsteuerwert nicht automatisch. Den für deinen Bescheid verwendeten Wert findest du in deinem Grundsteuerbescheid.

Quellen und weiterführende Links

• BORIS NRW, amtliches Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen, Stichtag 1. Januar 2025
• Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Bezirksregierung Detmold
• Bodenrichtwerte Kreis Minden-Lübbecke, Auskunft des Gutachterausschusses
• Grundstücksmarktbericht 2025 Kreis Minden-Lübbecke, Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Wohnbauland plus rund 2 Prozent)
• Grundstücksmarktbericht 2025 Kreis Lippe, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Lippe und der Stadt Detmold
• Bodenrichtwerte Kreis Herford
• aktuelle-grundstueckspreise.de, Marktdaten für NRW und OWL, Stand Juni 2026
• Open.NRW, Datensatz „Bodenrichtwerte NRW”

---

Möchtest du erfahren, wann in deinem Kreis neue Baugebiete ausgeschrieben werden? Trage dich in den Grundstücksradar ein.