Grundstück privat verkaufen: der Ablauf in 7 Schritten

Ein Grundstück privat zu verkaufen, läuft in sieben Schritten ab. Du ermittelst den Wert, stellst die Unterlagen zusammen, wählst den Verkaufsweg, inserierst das Grundstück, prüfst die Interessenten, verhandelst den Preis und beurkundest den Kauf beim Notar. Der Verkauf eines Grundstücks ist immer notariell zu beurkunden, das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. In der Praxis tragen Käufer die Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer, in NRW 6,5 Prozent. Ein privater Verkauf ohne Makler ist erlaubt und üblich. Du sparst die Maklerprovision, übernimmst dafür aber die Aufgaben selbst, die sonst ein Makler erledigt: Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung. Der Makler-Weg bleibt eine gleichwertige Alternative, vor allem wenn dir Zeit oder Marktkenntnis fehlen. Dieser Ratgeber führt dich durch jeden Schritt, mit den Besonderheiten für Verkäufer in Ostwestfalen-Lippe.

Der Ablauf in der Kurzfassung

1. Wert ermitteln: Bodenrichtwert und Vergleichspreise als Grundlage.
2. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Lageplan, Bebauungsplan, Erschließungsstand.
3. Verkaufsweg wählen: privat, über eine Plattform oder über einen Makler.
4. Inserieren: aussagekräftiges Exposé mit Lage, Größe und Baurecht.
5. Interessenten prüfen: Bonität und Kaufabsicht früh klären.
6. Preis verhandeln: auf Basis von Fakten, nicht aus dem Bauch.
7. Notartermin: Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsübergang.

Wie ermittelst du den Wert deines Grundstücks?

Der erste Schritt ist immer die Wertermittlung. Wer den Wert kennt, setzt einen realistischen Preis und verhandelt sicherer. Die wichtigste kostenlose Grundlage ist der Bodenrichtwert. Das ist der durchschnittliche Lagewert pro Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. In NRW findest du ihn kostenlos im amtlichen Portal BORIS NRW. Du gibst die Adresse oder Lage ein und liest den Wert je Quadratmeter ab.

Rechne dann grob: Bodenrichtwert mal Quadratmeter ergibt einen ersten Anhaltspunkt. Ein Beispiel: 600 Quadratmeter bei einem Bodenrichtwert von 250 Euro ergeben rechnerisch rund 150.000 Euro. Dieser Wert ist nur ein Ausgangspunkt. Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte je Zone. Sie bilden Besonderheiten deines einzelnen Grundstücks nicht ab. Der tatsächliche Preis hängt von Zuschnitt, Erschließungsstand, Baurecht und Nachfrage ab.

Tipp: Vergleiche zusätzlich aktuelle Angebote in deiner Region. Schau, was vergleichbare Grundstücke in deiner Stadt kosten, etwa auf dem Marktplatz von Grundstücke OWL oder gängigen Immobilienportalen. So bekommst du ein Gefühl für die echte Marktlage, nicht nur den amtlichen Durchschnitt.

Wer es genauer braucht, kann beim Gutachterausschuss seines Kreises eine Auskunft oder ein Wertgutachten anfordern. Jeder Kreis in OWL hat einen eigenen Gutachterausschuss, etwa der Kreis Paderborn, der Kreis Gütersloh oder die Stadt Bielefeld. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kostet Geld, liefert dir aber eine belastbare Zahl, die auch vor Gericht oder gegenüber Erben Bestand hat.

Welche Unterlagen brauchst du für den Verkauf?

Bevor du inserierst, solltest du alle wichtigen Dokumente beisammen haben. Käufer und Notar fragen sie ohnehin ab. Wer sie parat hat, wirkt seriös und beschleunigt den Verkauf.

Unterlage	Wo bekommst du sie?	Wofür?
Aktueller Grundbuchauszug	Amtsgericht (Grundbuchamt)	Zeigt Eigentümer, Lasten und Rechte
Lageplan / Flurkarte	Katasteramt des Kreises, TIM-Online NRW	Genaue Lage, Zuschnitt, Grenzen
Bebauungsplan	Bauamt der Stadt oder Gemeinde	Was darf gebaut werden?
Auskunft zum Erschließungsstand	Stadt oder Gemeinde, Versorger	Sind Wasser, Abwasser, Strom und Straße da?
Altlasten-Auskunft	Untere Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt	Gibt es Bodenbelastungen?

Bei der Altlasten-Auskunft ist die Zuständigkeit von der Lage abhängig. In den Kreisen sitzt die Untere Bodenschutzbehörde bei der Kreisverwaltung, in kreisfreien Städten wie Bielefeld bei der Stadt selbst. Beim Erschließungsstand gibt es oft kein einheitliches Dokument. Du holst dir je nach Kommune Auskünfte zum Anschlussstand und zu noch offenen Erschließungs- und Anschlussbeiträgen, bei der Stadt und bei den Versorgern.

Ein Energieausweis ist beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks nicht nötig. Der ist nur für Gebäude vorgeschrieben. Steht auf dem Grundstück ein altes Haus, das mitverkauft wird, brauchst du allerdings einen Energieausweis.

Achtung Erschließung: Käufer wollen wissen, ob Wasser, Abwasser, Strom und Straße bereits anliegen. Ein voll erschlossenes Grundstück ist mehr wert als ein unerschlossenes. Kläre den Stand bei deiner Stadt, bevor du einen Preis nennst. Offene Erschließungskosten können mehrere zehntausend Euro ausmachen.

OWL-Hinweis Innen- oder Außenbereich: In den ländlichen Kreisen Lippe, Höxter und Minden-Lübbecke liegen viele Flächen im Außenbereich. Dort sind Neubauten nach dem Baugesetzbuch stark eingeschränkt. Kläre mit dem Bauamt, ob dein Grundstück im Innenbereich liegt, also bebaubar ist, oder im Außenbereich. Das beeinflusst den Wert erheblich und gehört offen ins Inserat.

Verkaufst du privat oder über einen Makler?

Du hast drei Wege, dein Grundstück zu verkaufen. Alle drei sind legitim. Welcher passt, hängt von deiner Zeit, deiner Marktkenntnis und deinem Wunsch nach Aufwand ab.

Weg	Vorteil	Aufwand für dich
Komplett privat	Keine Provision, volle Kontrolle	Hoch: Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung
Über eine Plattform	Hohe Reichweite, du behältst die Regie	Mittel: Inserat selbst pflegen, Anfragen selbst bearbeiten
Über einen Makler	Wenig Eigenaufwand, Marktkenntnis	Gering: Makler übernimmt fast alles

Beim privaten Verkauf sparst du die Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist frei vereinbar und regional unterschiedlich. Sie steht im Maklervertrag, prüfe dort die konkrete Vereinbarung. Beim Privatverkauf investierst du dafür eigene Zeit und Mühe. Ein Makler dagegen kennt den lokalen Markt, übernimmt die Vermarktung und sortiert unseriöse Anfragen vor. Für viele Eigentümer ist das den Preis wert, gerade bei einem schwierig zu bewertenden Grundstück oder wenig eigener Zeit.

Ein Mittelweg ist eine regionale Plattform. Du inserierst selbst, erreichst aber gezielt Bauinteressierte in OWL. Auf dem Marktplatz von Grundstücke OWL kannst du dein Grundstück direkt an Menschen ausspielen, die in der Region ein Baugrundstück suchen.

Wie inserierst du dein Grundstück richtig?

Ein gutes Inserat entscheidet, wie schnell und zu welchem Preis du verkaufst. Käufer treffen ihre erste Entscheidung in wenigen Sekunden. Diese Angaben gehören in jedes Exposé:

• Lage: Stadt, Stadtteil, Straße oder zumindest die ungefähre Lage
• Grundstücksgröße in Quadratmetern
• Zuschnitt und Ausrichtung: rechteckig, Hanglage, Südausrichtung
• Erschließungsstand: voll erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen
• Baurecht: was der Bebauungsplan erlaubt, etwa Einfamilienhaus, Anzahl der Geschosse
• Preis oder Preisvorstellung
• Fotos: das Grundstück, die Umgebung, gern ein Luftbild oder ein Ausschnitt aus der Flurkarte

Gute Fotos sind Pflicht. Fotografiere bei Tageslicht, zeige die Grenzen und die Nachbarschaft. Ein Luftbild hilft Käufern, die Lage einzuordnen. Beschreibe ehrlich, auch mögliche Nachteile wie eine Hanglage. Das schafft Vertrauen und spart dir später Diskussionen.

OWL-Praxis: Nenne im Inserat konkret, was in der Nähe ist. Schulen, Kita, Autobahnanschluss, Bahnhof oder Naherholung sind für Familien aus OWL kaufentscheidend. Ein Grundstück in Schloß Holte-Stukenbrock mit Kita um die Ecke verkauft sich anders als eines am Ortsrand ohne Anbindung. Auch die Nähe zum Bahnhof Brackwede in Bielefeld oder zur Autobahn A33 im Kreis Gütersloh ist ein starkes Argument für Pendler.

Wie prüfst du Interessenten und Bonität?

Nicht jede Anfrage ist ernst gemeint. Manche Interessenten besichtigen aus Neugier, andere können den Kauf nicht finanzieren. Kläre die Kaufabsicht früh, das spart dir viele Besichtigungen.

Frag bei ernsthaften Interessenten freundlich nach, wie der Kauf finanziert werden soll. Viele Käufer bringen eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank oder Sparkasse mit. Das ist ein gutes Zeichen für echte Kaufkraft. Wer noch gar nicht mit einer Bank gesprochen hat, ist oft weiter vom Abschluss entfernt.

Bei der Besichtigung selbst gilt: Sei vorbereitet, halte die Unterlagen bereit und beantworte Fragen offen. Notiere dir, mit wem du sprichst. Wenn mehrere Interessenten kaufen wollen, kannst du in Ruhe entscheiden, statt dich zu verzetteln.

Tipp: Gib sensible Unterlagen wie den Grundbuchauszug erst an Interessenten weiter, die echtes Interesse zeigen. Eine grobe Lageinfo reicht fürs erste Gespräch. Den vollständigen Satz Unterlagen brauchst du erst, wenn es konkret wird.

Wie läuft die Preisverhandlung ab?

Käufer verhandeln fast immer. Setze deinen Angebotspreis deshalb mit einem kleinen Verhandlungsspielraum an, aber bleib realistisch. Ein überzogener Preis schreckt ab, und dein Inserat bleibt liegen. Lange Standzeiten drücken später den Preis stärker, als ein von Anfang an fairer Preis es getan hätte.

Begründe deinen Preis mit Fakten. Der Bodenrichtwert, der Erschließungsstand und vergleichbare Angebote sind deine Argumente. Wer sachlich erklärt, warum das Grundstück seinen Preis wert ist, verhandelt stärker als jemand, der nur auf einer Zahl beharrt.

Faktor	Wirkung auf den Preis
Voll erschlossen	Erhöht den Wert deutlich
Sonnige Südausrichtung, ebener Zuschnitt	Pluspunkt
Hanglage, schwieriger Zuschnitt	Preisabschlag möglich
Hohe Nachfrage in der Stadt	Stärkt deine Position
Lange Standzeit des Inserats	Schwächt deine Position

Einigt ihr euch, haltet die Eckpunkte schriftlich fest: Kaufpreis, was genau verkauft wird und der geplante Zeitplan. Eine Reservierungsvereinbarung ist möglich, ersetzt aber nie den notariellen Vertrag. Verbindlich wird der Kauf erst beim Notar.

Was passiert beim Notartermin?

Der Notartermin ist der rechtlich entscheidende Schritt. Ein Grundstückskauf ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Notar ist neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Häufig wählt der Käufer den Notar aus, weil er meist die Notarkosten trägt. Vorschlagen kann ihn aber jede Seite.

So läuft es ab:

1. Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Beide Seiten bekommen ihn vorab und sollten ihn in Ruhe prüfen.
2. Beurkundung: Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt die Punkte. Käufer und Verkäufer unterschreiben.
3. Auflassungsvormerkung: Der Käufer wird im Grundbuch vorgemerkt. Das schützt ihn, bis er als Eigentümer eingetragen ist.
4. Bescheinigungen einholen: Der Notar holt die Bescheinigung über das Nichtbestehen eines kommunalen Vorkaufsrechts bei der Stadt oder Gemeinde ein. Außerdem braucht es die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausstellt.
5. Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt, sobald der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt.
6. Eigentumsumschreibung: Liegen Zahlung und Bescheinigungen vor, trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein.

Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nach dem Kaufpreis. Als grober Richtwert liegen sie zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei umfangreichen Urkunden oder Belastungen kann es mehr sein. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand Juni 2026). Auch sie zahlt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer hast du beim reinen Verkauf in der Regel keine dieser Nebenkosten zu tragen.

Musst du den Verkauf versteuern?

Ob du auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlst, hängt von der Haltedauer ab. Verkaufst du ein Grundstück aus deinem Privatvermögen, gilt die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Verkaufst du früher, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen.

Diese Regel steht im Einkommensteuergesetz. Wichtig: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht der Tag der Schlüsselübergabe. Bei geerbten oder geschenkten Grundstücken zählt die Haltedauer des Vorbesitzers mit. Hast du das Grundstück also vor Jahrzehnten geerbt, ist die Frist meist längst abgelaufen. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien betrifft nur Gebäude, nicht unbebaute Grundstücke.

Wichtig: Steuerfragen sind im Einzelfall komplex. Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist steht oder gewerblich mit Grundstücken handelt, sollte vor dem Verkauf einen Steuerberater fragen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.

Zusammenfassung

• Ein Grundstück verkaufst du in sieben Schritten: Wert, Unterlagen, Verkaufsweg, Inserat, Interessentenprüfung, Verhandlung, Notar.
• Den Wert ermittelst du über den Bodenrichtwert (kostenlos bei BORIS NRW) und Vergleichsangebote.
• Privat, Plattform oder Makler sind drei gleichwertige Wege. Privat spart Provision, kostet aber Zeit.
• Ein gutes Inserat mit Lage, Größe, Baurecht, Erschließung und Fotos verkauft schneller.
• Der Kauf wird immer beim Notar beurkundet. Vorher ist nichts verbindlich.
• Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 Prozent, gezahlt meist vom Käufer.
• Dein Verkaufsgewinn ist nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel steuerfrei.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich ein Grundstück ganz ohne Makler verkaufen? Ja. Ein privater Verkauf ohne Makler ist erlaubt und üblich. Du übernimmst dann Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Der Kaufvertrag muss aber in jedem Fall von einem Notar beurkundet werden, das gilt für jeden Grundstücksverkauf.

Wer zahlt den Notar beim Grundstücksverkauf? In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Diese liegen zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar selbst ist neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer.

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf? Das hängt stark von Lage und Nachfrage ab. In gefragten Lagen in OWL kann der Verkauf in wenigen Wochen klappen. Schwieriger zu vermarktende Grundstücke brauchen oft Monate. Allein die Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert nach dem Notartermin noch einige Wochen.

Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen? Nur, wenn du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst. Diese Spekulationsfrist steht im Einkommensteuergesetz. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn aus dem Privatvermögen in der Regel steuerfrei. Bei Erbschaften zählt die Haltedauer des Erblassers mit.

Welche Unterlagen muss ich als Verkäufer bereithalten? Wichtig sind ein aktueller Grundbuchauszug, ein Lageplan oder eine Flurkarte, der Bebauungsplan, ein Nachweis über den Erschließungsstand und eine Altlasten-Auskunft. Hast du diese Dokumente parat, wirkst du seriös und der Verkauf läuft schneller.

Quellen und weiterführende Links

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Regelungen zum Grundstückskaufvertrag und zur notariellen Beurkundung
• Einkommensteuergesetz (EStG), private Veräußerungsgeschäfte und Spekulationsfrist
• BORIS NRW, Bodenrichtwertinformationssystem des Landes
• TIM-Online NRW, Flurkarten und Lageinformationen
• Finanzverwaltung NRW, Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Grundlage für Notar- und Grundbuchkosten
• Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der OWL-Kreise und kreisfreien Städte (Auskunft und Verkehrswertgutachten)

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