Einheimischenmodell in OWL: So bekommst du ein vergünstigtes Grundstück von der Stadt

Das Einheimischenmodell ist ein Vergabeverfahren, mit dem Städte und Gemeinden eigene Grundstücke bevorzugt an ortsansässige Familien verkaufen. Du bekommst das Grundstück nicht zum Höchstpreis, sondern für einen festgelegten, oft vergünstigten Preis. Im Gegenzug verpflichtest du dich, das Haus selbst zu bewohnen und das Grundstück über mehrere Jahre nicht weiterzuverkaufen. Wer ein kommunales Grundstück bekommt, entscheidet ein Punktesystem: Kinder, Wohndauer am Ort, ehrenamtliches Engagement und das Haushaltseinkommen fließen in eine Punktzahl ein. Bewerber mit der höchsten Punktzahl kommen zuerst zum Zug. In OWL nutzen viele Kommunen in den Kreisen Paderborn, Gütersloh, Lippe und Höxter dieses Modell, allen voran die Stadt Paderborn. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Verfahren funktioniert, welche Kriterien zählen und wie du deine Chancen erhöhst.

Was ist das Einheimischenmodell überhaupt?

Das Einheimischenmodell ist kein Gesetz, sondern eine kommunale Vergabe-Richtlinie. Eine Stadt entwickelt ein neues Baugebiet, kauft die Flächen, erschließt sie und verkauft die fertigen Grundstücke selbst. Beim Verkauf legt sie fest, wer ein Grundstück bekommt, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen.

Ursprünglich vergaben viele Kommunen in Bayern und NRW ihre Grundstücke schlicht „an Einheimische”, also an Menschen mit Hauptwohnsitz am Ort.

Der Europäische Gerichtshof entschied 2013 in der Rechtssache Libert u. a., dass starre Wohnsitz- und Bindungsvorgaben den EU-Grundfreiheiten widersprechen können. Daraus wurden auch Vorgaben für deutsche Einheimischenmodelle abgeleitet.

2017 einigten sich EU-Kommission, Bundesbauministerium und der Freistaat Bayern auf Leitlinien für soziale Einheimischenmodelle. Die Kommission stellte daraufhin ihr Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland ein. Eine Reform des Baugesetzbuchs stellte im selben Jahr klar, dass Kommunen beim Verkauf eigener Grundstücke soziale Kriterien berücksichtigen dürfen.

Seitdem sind Vergabemodelle zulässig, die soziale Kriterien wie Kinder, Einkommen und Pflege über ein Punktesystem bewerten, ohne Bewerber aus anderen EU-Staaten pauschal auszuschließen. Ortsbezogene Kriterien dürfen dabei höchstens etwa die Hälfte der erreichbaren Punkte ausmachen.

Sprachgebrauch: Viele Kommunen nennen ihr Verfahren weiterhin „Einheimischenmodell”, obwohl es heute ein Punktesystem mit Sozialkriterien ist. In offiziellen Beschlüssen taucht oft die Bezeichnung „Vergabe-Richtlinie kommunaler Wohnbaugrundstücke” auf. Gemeint ist dasselbe.

Wer darf sich auf ein kommunales Grundstück bewerben?

Viele Kommunen öffnen das Verfahren grundsätzlich für jede natürliche Person. Niemand wird allein wegen seiner Herkunft ausgeschlossen. Ob du teilnehmen darfst, hängt aber von der jeweiligen Vergaberichtlinie ab, etwa von Einkommen, vorhandenem Wohneigentum und einem Finanzierungsnachweis. Wer dann eine reale Chance auf ein Grundstück hat, ergibt sich aus den Punktzahlen. Typische Mindestvoraussetzungen sind:

• Volljährigkeit und Geschäftsfähigkeit
• Eigennutzung, das Haus muss selbst bewohnt werden, keine Vermietung
• Kein Eigentum an anderem Wohnraum in der Umgebung, wobei jede Kommune den räumlichen Bezug anders festlegt
• Einkommensobergrenze, in vielen Modellen darf das Haushaltseinkommen ein definiertes Limit nicht übersteigen
• Solvenznachweis, eine vorläufige Finanzierungsbestätigung der Bank

Manche Kommunen erlauben zusätzlich Bewerbungen von Unternehmen oder Bauträgern, allerdings nur für ausgewiesene Geschosswohnungsbau-Grundstücke. Für klassische Einfamilienhaus-Grundstücke gilt fast immer: nur Privatpersonen, Eigennutzung Pflicht.

Wie funktioniert das Punktesystem konkret?

Jede Stadt definiert ihre eigene Punktetabelle. Die Kriterien ähneln sich aber stark. Wir zeigen dir hier ein typisches Punktesystem, wie es in mehreren OWL-Kommunen ähnlich verwendet wird. Die Tabelle ist ein illustratives Modell und keine konkrete Richtlinie. Ortsbezogene Kriterien wie Wohnsitz, Geburtsort oder Schulabschluss am Ort dürfen zusammen höchstens etwa die Hälfte der erreichbaren Punkte ausmachen, den Rest tragen soziale Kriterien.

Beispielhafte Punktetabelle (illustratives Modell)

Kriterium	Punkte	Hinweis
Hauptwohnsitz in der Stadt (je angefangenes Jahr)	1 Punkt, max. 10	Manche Kommunen werten nur die letzten 5 Jahre
Geburtsort in der Stadt	5 Punkte	Ortsbezug, in neueren Richtlinien seltener
Schulabschluss am Ort	3 Punkte	Ortsbezug, in neueren Richtlinien seltener
Arbeitsplatz in der Stadt oder im Kreis	5 Punkte	Hauptverdiener, unbefristet
Pro Kind im Haushalt (unter 18)	5 Punkte	Mancherorts zählen auch ungeborene Kinder ab Mutterpass
Schwerbehinderung im Haushalt	5 Punkte	Ab GdB 50
Pflege eines Angehörigen	5 Punkte	Pflegegrad 2 oder höher
Ehrenamtliches Engagement vor Ort (mind. 3 Jahre)	3 Punkte	Vereinsbescheinigung nötig
Haushaltseinkommen unter Schwelle	5 Punkte	Schwelle wird jährlich angepasst
Alleinerziehend mit Kind	3 Punkte	Zusätzlich zu Kinder-Punkten

Beispielrechnung: Eine Familie mit zwei Kindern, beide Elternteile sind in der Stadt geboren, der Vater arbeitet seit acht Jahren im örtlichen Krankenhaus, die Mutter ist seit zwölf Jahren im Sportverein ehrenamtlich aktiv:

• 2 Kinder × 5 Punkte = 10
• 1 × Geburtsort = 5
• 1 × Arbeitsplatz vor Ort = 5
• 1 × Wohnsitz 8 Jahre = 8
• 1 × Ehrenamt = 3
• Gesamt: 31 Punkte

Das ist eine solide Bewerbung. Wer zusätzlich pflegt oder Schwerbehindert ist, kann auf 40 Punkte und mehr kommen.

Praxis-Tipp: Lies die Vergaberichtlinie deiner Wunschstadt genau. Kleine Unterschiede bringen oft 5 bis 10 Punkte: Manche Kommunen gewichten ehrenamtliches Engagement oder Vereinsarbeit höher, andere vergeben Sonderpunkte für junge Familien. Welche Boni gelten, steht in der jeweiligen Richtlinie.

Welche Bindungsfristen und Bedingungen gelten nach dem Kauf?

Der Kaufpreisnachlass kommt mit Pflichten. Die Stadt sichert sich vertraglich ab, dass du das Grundstück nicht sofort gewinnbringend weiterverkaufst.

Typische Bindungen in OWL-Vergaberichtlinien

Bindung	Typische Dauer	Was passiert bei Verstoß?
Bauverpflichtung	2 bis 3 Jahre nach Kaufvertrag	Rückkaufrecht der Stadt zum Verkaufspreis
Selbstnutzung	10 bis 20 Jahre	Rückkaufrecht oder Nachzahlung des Preisnachlasses
Weiterverkaufsverbot	10 bis 20 Jahre	Rückkaufrecht zum Festpreis
Vermietungsverbot	meist deckungsgleich mit Selbstnutzung	Strafzahlung oder Nachzahlung

Die Stadt sichert diese Pflichten im Notarvertrag ab, häufig durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Banken kennen das und finanzieren auch Grundstücke mit solchen Bindungen, allerdings rechnen sie den eingeschränkten Wiederverkaufswert in die Beleihung ein.

Wichtig: Wenn du aus beruflichen Gründen umziehen musst, ist das in den meisten Vergaberichtlinien ein Härtefall. Die Stadt kann dich aus der Bindung entlassen. Du musst dann meist den Preisnachlass anteilig zurückzahlen.

Wie hoch ist der Preisnachlass beim Einheimischenmodell?

Der Nachlass kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen, oft in einer Spanne von etwa 15 bis 30 Prozent. Wie hoch er ausfällt, hängt von der Kalkulation und der Vergaberichtlinie der Kommune ab und kann im Einzelfall auch außerhalb dieser Spanne liegen. Viele Kommunen orientieren den Vergabepreis am Bodenrichtwert und an ihren eigenen Kalkulationen. Ein förmliches Verkehrswertgutachten durch den Gutachterausschuss holen sie nur bei Bedarf ein, denn der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und nicht automatisch der Verkehrswert. Wirtschaftlich verzichtet die Stadt damit auf mögliche Mehreinnahmen.

Rechenbeispiel

Ein rein rechnerisches Beispiel für ein Grundstück mit 500 m² in einer mittleren OWL-Stadt:

Position	Wert
Bodenrichtwert	220 Euro pro m²
Überschlägiger Bodenwert	110.000 Euro
Vergabepreis Einheimischenmodell (minus 20 Prozent)	88.000 Euro
Ersparnis	22.000 Euro

Die Ersparnis ist real, aber an die Bindungsfristen gekoppelt. Wer nach 8 Jahren verkaufen will, muss die 22.000 Euro anteilig nachzahlen.

Steuerlich beachten: Die Grunderwerbsteuer knüpft regelmäßig an die vereinbarte Gegenleistung an, also an den tatsächlich gezahlten Kaufpreis von 88.000 Euro, nicht an den Verkehrswert. Wegen Nachlass, Bindungen und möglichen Rückzahlungspflichten solltest du den Einzelfall steuerlich prüfen lassen.

Welche OWL-Städte nutzen das Einheimischenmodell?

Ein soziales Punktesystem zur Grundstücksvergabe ist in OWL weit verbreitet. Unter den Kommunen, die wir auf neue Baugebiete beobachten, setzen Dutzende ein Einheimischenmodell oder ein vergleichbares Auswahlverfahren ein. Wie es im Detail aussieht, legt jede Kommune in ihrer eigenen Vergaberichtlinie fest.

Das wichtigste Beispiel für unsere Region ist die Stadt Paderborn. Sie vergibt ihre Wohnbaugrundstücke nach „Allgemeinen Vermarktungsrichtlinien”, für jedes Baugebiet gibt es ein eigenes Bewerbungsverfahren mit Punktebewertung (Quelle: Vermarktungsrichtlinien der Stadt Paderborn). Im Neubaugebiet Neuenbeken „Wiebach West” etwa zählten minderjährige Kinder, die Pflege von Angehörigen, die Bindung an Stadt und Kreis sowie ehrenamtliches Engagement. Familien mit Kindern werden bevorzugt behandelt.

In aktuellen oder projektbezogenen Verfahren haben auch viele weitere Kommunen im Kreis Paderborn so vergeben, darunter Hövelhof, Büren, Delbrück, Borchen, Salzkotten, Lichtenau, Bad Lippspringe und Bad Wünnenberg. Im Kreis Gütersloh nutzen unter anderem Gütersloh, Verl, Rietberg, Halle (Westf.) und Schloß Holte-Stukenbrock ein solches Verfahren, im Kreis Lippe etwa Lemgo, im Kreis Höxter Bad Driburg und Brakel. Dazu kommen Bielefeld, Herford und Bad Oeynhausen.

Tipp: In kleineren Gemeinden findest du oft keine dauerhafte Vergaberichtlinie auf der Website. Viele Räte legen die Kriterien erst pro Baugebiet neu fest, sobald die Vermarktung startet. Wenn online nichts steht, heißt das also nicht, dass es kein Punktesystem gibt. Frag beim Liegenschaftsamt nach und beobachte die Bekanntmachungen zum konkreten Baugebiet.

Verlass dich nicht auf allgemeine Übersichten, denn viele Kommunen ändern ihre Richtlinien alle drei bis fünf Jahre. Die aktuelle Version findest du immer auf der Website der jeweiligen Stadt unter „Bauen und Wohnen”, „Liegenschaften” oder „Immobilienmanagement”. Wenn dort nichts veröffentlicht ist, frag direkt beim Liegenschaftsamt nach.

Wie läuft eine Bewerbung um ein kommunales Grundstück ab?

Der Ablauf ist in den meisten OWL-Kommunen sehr ähnlich:

1. Ankündigung des Baugebiets

Die Stadt kündigt ein neues Baugebiet öffentlich an, meist im Amtsblatt, in der Lokalzeitung und auf der Website. In dieser Phase werden Bebauungsplan und Vergabe-Richtlinie veröffentlicht. Hier solltest du bereits aufmerksam werden, oft liegt zwischen Ankündigung und Bewerbungsfrist nur eine kurze Spanne.

2. Veröffentlichung des Bewerbungsverfahrens

Die Stadt veröffentlicht die konkrete Bewerbungsphase, die Anzahl verfügbarer Grundstücke, die Vergaberichtlinie und die Bewerbungsfrist. Du bekommst:

• Lageplan mit verfügbaren Grundstücken
• Festsetzungen aus dem Bebauungsplan (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Geschosse, Dachform)
• Bewerbungsformular mit Punkteabfrage
• Liste der nachzureichenden Nachweise

3. Bewerbung einreichen

Du füllst das Formular aus und reichst es fristgerecht ein. Übliche Unterlagen:

• Bewerbungsformular mit Punkteangaben
• Meldebescheinigung
• Geburtsurkunden der Kinder
• Schwerbehindertenausweis oder Pflegegrad-Bescheid
• Vereinsbescheinigung für Ehrenamt
• Einkommensnachweis (oft als Selbstauskunft)
• Vorläufige Finanzierungsbestätigung der Bank

Häufiger Fehler: Viele Bewerber vergessen die Vereinsbescheinigung oder reichen den Mutterpass nicht ein, wenn ein Kind unterwegs ist. Beides kostet jeweils 3 bis 5 Punkte. Hol dir die Bescheinigungen vor der Bewerbungsfrist.

4. Punkteauswertung durch die Stadt

Die Stadt prüft alle Bewerbungen und vergibt die Punkte. Bei Unklarheiten bekommst du eine Rückfrage. Achtung: Manche Kommunen werten Selbstangaben nur, wenn ein Beleg dabei ist.

5. Rangliste und Grundstückswahl

Du bekommst per Brief deinen Rang auf der Liste. Dann beginnt die Grundstückswahl in Reihenfolge der Punktzahl. Wer am meisten Punkte hat, darf zuerst wählen. Bei Gleichstand entscheidet das Los.

6. Notarvertrag und Eintragung

Ist dein Grundstück gewählt, schließt du mit der Stadt einen Notarvertrag. Die Bindungen werden im Grundbuch eingetragen. Erst danach kannst du die Baufinanzierung final abschließen und die Baugenehmigung beantragen.

Welche Strategien erhöhen deine Chancen?

Du kannst Punkte nicht „erfinden”, aber du kannst die vorhandenen voll ausschöpfen:

1. Frühzeitig anmelden. In vielen Kommunen kannst du dich auf eine Interessentenliste setzen lassen. Du wirst dann persönlich informiert, sobald ein neues Vergabeverfahren startet.

2. Alle Belege sammeln. Vereinsbescheinigung, Schwerbehindertenausweis, Pflegebescheid, Arbeitsvertrag, Mutterpass. Was nicht belegt ist, gibt keine Punkte.

3. Mehrere Kommunen parallel bewerben. In OWL starten regelmäßig neue kommunale Vergabeverfahren. Wer flexibel ist, bewirbt sich in mehreren Kommunen gleichzeitig.

4. Finanzierungsbestätigung früh holen. Banken brauchen oft 2 bis 4 Wochen für eine vorläufige Finanzierungszusage. Hol sie dir, bevor die Bewerbungsfrist startet.

5. Bei Unklarheiten anrufen. Das Liegenschaftsamt der Stadt erklärt dir, welche Nachweise du brauchst und wie die Richtlinie zu verstehen ist. Im Gespräch erkennst du oft, ob du eine realistische Chance hast.

6. Rückkehr zählt mancherorts. Wer in eine OWL-Region zurückkehrt, in der die Familie wohnt, bekommt in einigen Kommunen Sonderpunkte für Rückkehrer. Ob das in deiner Wunschkommune gilt, steht in der Vergaberichtlinie.

Welche Risiken solltest du kennen?

Das Einheimischenmodell ist eine echte Chance, aber es passt nicht zu jedem Lebensentwurf:

• Langfristige Bindung. Wer flexibel bleiben will, sollte sich genau überlegen, ob 15 oder 20 Jahre Selbstnutzung passen.
• Eingeschränkter Wiederverkauf. Auch nach der Bindung kann das Grundstück durch Festsetzungen im Bebauungsplan in seinem Wert begrenzt sein.
• Punktesystem ist statisch. Wer wenig Punkte hat, gewinnt selten. In stark nachgefragten Lagen (Paderborn, Bielefeld, Gütersloh) brauchst du oft 25 Punkte aufwärts.
• Lange Wartezeiten. Manche Verfahren dauern zwischen Ankündigung und Notarvertrag 12 bis 18 Monate.
• Bauverpflichtung. Du musst innerhalb von 2 bis 3 Jahren mit dem Bau beginnen. Wer noch nicht weiß, was er bauen will, gerät unter Druck.

Zusammenfassung

• Das Einheimischenmodell ist ein Punktesystem, mit dem Kommunen ihre eigenen Grundstücke vergeben.
• Die wichtigsten Punktekriterien sind Kinder, Wohnort, Arbeit vor Ort, Ehrenamt und Sozialbedarf.
• Der Preisnachlass liegt typischerweise bei 15 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert.
• Im Gegenzug verpflichtest du dich zu Selbstnutzung über 10 bis 20 Jahre und einer Bauverpflichtung innerhalb 2 bis 3 Jahren.
• In OWL nutzen viele Kommunen ein Punktesystem, allen voran die Stadt Paderborn und zahlreiche Gemeinden im Kreis Paderborn.
• Eine vollständige Bewerbung mit allen Belegen ist entscheidend, denn fehlende Nachweise kosten direkt Punkte.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Darf eine Stadt ihre Grundstücke wirklich an Einheimische bevorzugt vergeben? Eine rein pauschale Bevorzugung von Ortsansässigen ist nach der EU-Rechtsprechung (Rechtssache Libert u. a., 2013) nicht zulässig. Erlaubt ist aber ein Punktesystem mit sozialen und örtlichen Kriterien. Seit der Einigung zwischen EU-Kommission, Bund und Ländern 2017 sind solche sozialen Vergabemodelle mit EU-Recht vereinbar und werden heute von vielen OWL-Kommunen genutzt.

Was passiert, wenn ich mein Haus vor Ablauf der Bindung verkaufen muss? Die Stadt hat ein Wiederkaufsrecht und kauft das Grundstück zum ursprünglichen Verkaufspreis zurück. In Härtefällen (Scheidung, beruflicher Umzug, Krankheit) kann sie dich aus der Bindung entlassen. Du musst dann meist den Preisnachlass anteilig zurückzahlen.

Wie finde ich heraus, ob meine Stadt ein Punktesystem hat? Auf der Website der Stadt unter „Bauen und Wohnen”, „Liegenschaften” oder „Grundstücke” findest du die aktuelle Vergabe-Richtlinie. Wenn nichts veröffentlicht ist, frag direkt beim Liegenschaftsamt nach. Viele Verwaltungen antworten per E-Mail oder Telefon, die Bearbeitungszeit hängt von der Kommune ab.

Kann ich mich auf mehrere Baugebiete gleichzeitig bewerben? Ja, du kannst dich parallel in mehreren Kommunen bewerben. Innerhalb einer Stadt erlauben die meisten Vergaberichtlinien aber nur eine Bewerbung pro Verfahren. Wenn du in zwei Städten ein Grundstück angeboten bekommst, musst du dich entscheiden, dein Punktrang verfällt in der anderen Kommune.

Wie lange dauert das gesamte Verfahren von der Bewerbung bis zum Spatenstich? Realistisch sind 12 bis 24 Monate. Bewerbungsphase und Punkteauswertung dauern 2 bis 4 Monate, Notarvertrag und Erschließung weitere 6 bis 12 Monate, danach folgt die Baugenehmigung mit weiteren 3 bis 6 Monaten. Wer schnell bauen will, muss früh planen.

Quellen und weiterführende Links

• Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 8. Mai 2013, Rechtssache C-197/11 und C-203/11 („Libert u. a.”)
• Europäische Kommission, Einstellung des Vertragsverletzungsverfahrens zu Einheimischenmodellen gegen Deutschland (2017)
• Baugesetzbuch (BauGB), Regelung zum städtebaulichen Vertrag, Reform 2017
• Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), Stand 2024
• BORIS NRW, Bodenrichtwertinformationssystem
• Deutscher Städtetag, Empfehlungen zur kommunalen Bodenpolitik (2023)
• Stadt Paderborn, Vermarktungsrichtlinien für Wohnbaugrundstücke
• Stadt Gütersloh, Immobilienmanagement und Grundstücksvergabe

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