Grunderwerbsteuer NRW: Berechnung, Ausnahmen und Spartipps beim Grundstückskauf

Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt einmalig an, sobald du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst. Kaufst du in OWL ein Grundstück für 100.000 Euro, zahlst du also 6.500 Euro Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der Preis, der im notariellen Kaufvertrag steht. Der Steuersatz gilt in NRW seit 2015 und gehört zu den höchsten in Deutschland. Zahlen musst du als Käufer, meist rund einen Monat nachdem das Finanzamt dir den Steuerbescheid geschickt hat. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Freibeträge gibt es nicht, aber eine Freigrenze von 2.500 Euro und mehrere Ausnahmen, etwa bei Käufen innerhalb der Familie. Wer ein Grundstück kauft und getrennt davon selbst baut, versteuert nur den Grundstückspreis, nicht das Haus. Dieser Ratgeber erklärt Berechnung, Ausnahmen und legale Spartipps, mit konkreten Beispielen für den Grundstückskauf in Ostwestfalen-Lippe.

Das Wichtigste in Kürze

1. Steuersatz in NRW: 6,5 Prozent des Kaufpreises, seit 2015 unverändert.
2. Bemessungsgrundlage: der Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag.
3. Freigrenze: 2.500 Euro. Darüber wird der volle Betrag besteuert.
4. Ausnahmen: Käufe zwischen nahen Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei.
5. Größter Spartipp: Grundstück und Hausbau trennen, dann zählt nur das Grundstück.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?

In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: Juli 2026, Quelle: Finanzverwaltung NRW). Diesen Satz hat das Land zum 1. Januar 2015 eingeführt. Davor waren es 5 Prozent, und bis 2011 sogar nur 3,5 Prozent. Für 2026 ist keine Änderung beschlossen, der Satz bleibt bei 6,5 Prozent.

Jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest. NRW gehört damit zur Spitzengruppe. Am günstigsten kaufst du in Bayern, dem einzigen Land mit weiterhin 3,5 Prozent. Die folgende Tabelle zeigt eine Auswahl zum Vergleich:

Bundesland	Steuersatz	Steuer bei 100.000 Euro
Bayern	3,5 %	3.500 Euro
Rheinland-Pfalz	5,0 %	5.000 Euro
Baden-Württemberg	5,0 %	5.000 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	6.500 Euro
Brandenburg	6,5 %	6.500 Euro
Saarland	6,5 %	6.500 Euro

Für Grundstückskäufer in OWL ist der NRW-Satz relevant, egal ob du in Bielefeld, im Kreis Höxter oder in Minden-Lübbecke kaufst. Der Satz gilt landesweit einheitlich, es gibt keine kommunalen Unterschiede innerhalb von NRW.

Ausblick: Politisch wird über eine Senkung auf 5 Prozent oder einen Freibetrag für Erstkäufer diskutiert. Beschlossen ist Stand Mitte 2026 nichts. Rechne beim Kauf weiter fest mit 6,5 Prozent.

Wie berechnest du die Grunderwerbsteuer für dein Grundstück?

Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis mal 6,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist immer der Preis, der im notariellen Kaufvertrag steht, nicht der Bodenrichtwert und nicht der Verkehrswert.

Ein paar Beispiele für den Grundstückskauf in OWL, mit gerundeten Beispielpreisen:

Beispiel	Kaufpreis	Grunderwerbsteuer (6,5 %)
Günstiges Grundstück, ländlicher Kreis	45.000 Euro	2.925 Euro
Standard-Baugrundstück	100.000 Euro	6.500 Euro
Grundstück in gefragter Lage	160.000 Euro	10.400 Euro
Grundstück plus Haus (ein Vertrag)	400.000 Euro	26.000 Euro

Die tatsächlichen Grundstückspreise in OWL gehen weit auseinander. In den günstigeren Kreisen wie Höxter zählen die Preise für Baugrundstücke zu den niedrigsten in ganz OWL, in Bielefeld und im Umland von Paderborn oder Gütersloh liegen sie deutlich höher. Die aktuellen, amtlichen Werte für deinen Kreis findest du in unseren Bodenrichtwert-Ratgebern und im System BORIS NRW.

Wichtig: Kaufst du ein Grundstück und baust danach mit einem eigenen, frei gewählten Bauunternehmen, versteuerst du nur den Grundstückspreis. Kaufst du dagegen Grundstück und Haus als Paket von einem Bauträger, versteuert das Finanzamt in der Regel den Gesamtpreis. Mehr dazu im Spar-Abschnitt weiter unten.

Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer?

Einen Freibetrag im klassischen Sinn gibt es nicht. Es gibt aber eine Freigrenze von 2.500 Euro und mehrere echte Ausnahmen (Überblick zum Beispiel bei Finanztip).

Die Freigrenze: Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung, das ist eine Grenze, kein Freibetrag. Sobald der Preis auch nur einen Euro darüber liegt, wird der komplette Betrag besteuert, nicht nur der Teil oberhalb von 2.500 Euro.

Steuerfrei sind Käufe zwischen nahen Verwandten in gerader Linie und einigen gesetzlich gleichgestellten Personen. Dazu zählen:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
• Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel
• Adoptivkinder
• Schwiegersohn und Schwiegertochter, die das Gesetz den Verwandten in gerader Linie gleichstellt
• geschiedene Ehepartner, wenn die Übertragung der Vermögensauseinandersetzung im Zuge der Scheidung dient

Nicht steuerfrei ist dagegen der Kauf zwischen Geschwistern. Geschwister gelten steuerlich als Verwandte in der Seitenlinie, nicht in gerader Linie. Verkauft dir also dein Bruder ein Grundstück, fällt die volle Grunderwerbsteuer an.

Ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlst du, wenn du ein Grundstück erbst oder geschenkt bekommst. Solche Übertragungen fallen unter die Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht unter die Grunderwerbsteuer. Beide Steuern gleichzeitig gibt es hier nicht.

Tipp für Familien: Wollen Eltern ihren Kindern ein Baugrundstück übertragen, ist das grunderwerbsteuerfrei. Ob stattdessen Schenkungsteuer anfällt, hängt vom Wert und von den Freibeträgen ab, die bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern recht hoch liegen. Das ist ein Fall für die Steuerberatung.

Wie kannst du bei der Grunderwerbsteuer legal sparen?

Es gibt zwei anerkannte Wege, die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer zu senken. Beide sind legal, solange die Angaben im Kaufvertrag der Wirklichkeit entsprechen.

Grundstück und Hausbau trennen

Das ist der größte Hebel, gerade für Grundstückskäufer in OWL. Wenn du ein reines Grundstück kaufst und den Hausbau getrennt und eigenständig beauftragst, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf die Baukosten.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Grundstück für 100.000 Euro und baust darauf ein Haus für 300.000 Euro mit einem selbst gewählten Bauunternehmen.

• Getrennter Weg: Steuer nur auf 100.000 Euro, also 6.500 Euro.
• Bauträger-Paket aus einer Hand: Steuer auf 400.000 Euro, also 26.000 Euro.

Der Unterschied beträgt hier 19.500 Euro. Entscheidend ist, dass Grundstückskauf und Bauauftrag rechtlich und tatsächlich unabhängig voneinander sind. Sind beide Verträge von Anfang an aneinander gekoppelt, wertet das Finanzamt sie als einheitliches Vertragswerk und besteuert den Gesamtpreis. Wer ein städtisches Baugrundstück kauft und danach frei entscheidet, wer und was gebaut wird, ist auf der sicheren Seite.

Bewegliches Inventar getrennt ausweisen

Kaufst du eine bestehende Immobilie, gehören manche Dinge nicht fest zum Grundstück, etwa eine Einbauküche, eine Sauna, eine Markise oder hochwertige Möbel. Solche beweglichen Gegenstände darfst du im Kaufvertrag mit einem eigenen Wert ausweisen. Dieser Teil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Der Ansatz muss realistisch sein. Das Finanzamt akzeptiert übliche Werte, verlangt bei einem hohen Ansatz aber Nachweise wie Rechnungen oder den Zeitwert. Eine feste Prozentgrenze, bis zu der Inventar ohne Nachfrage anerkannt wird, gibt es nicht. Setze nur an, was echten Wert hat und belegbar ist. Bei einem reinen Grundstückskauf ohne Gebäude spielt dieser Punkt ohnehin keine Rolle.

Vorsicht: Fantasiewerte fürs Inventar in den Vertrag zu schreiben, ist keine Gestaltung, sondern riskant. Setze nur an, was tatsächlich mitverkauft wird und einen echten Wert hat.

Wann musst du die Grunderwerbsteuer zahlen, und wie läuft das ab?

Der Ablauf ist in ganz NRW gleich und läuft weitgehend automatisch. Du musst selbst kein Formular ausfüllen.

1. Notartermin. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet ihn dem Finanzamt. Diese Anzeige ist Pflicht und passiert ohne dein Zutun.
2. Steuerbescheid. Das Finanzamt berechnet die Steuer und schickt dir als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid.
3. Zahlung. Fällig ist die Steuer in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Du überweist den Betrag direkt ans Finanzamt.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nach dem Zahlungseingang stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus. Sie ist der Nachweis, dass die Steuer bezahlt ist.
5. Eintragung ins Grundbuch. Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt dich als neuen Eigentümer ein.

Diese Reihenfolge bedeutet: Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer wirst du nicht Eigentümer. Plane den Betrag deshalb fest in deine Finanzierung ein, denn er wird früh fällig, oft schon wenige Wochen nach dem Notartermin.

Wer zahlt eigentlich? Nach dem Gesetz haften Käufer und Verkäufer gemeinsam. In fast allen Kaufverträgen wird aber vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Rechne also fest damit, dass es dein Anteil ist.

Wie ordnet sich die Grunderwerbsteuer in die Kaufnebenkosten ein?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten, aber nicht der einzige. Beim Grundstückskauf in NRW kommen typischerweise diese Kosten zusammen:

Posten	Ungefähre Höhe	Wer legt das fest?
Grunderwerbsteuer	6,5 % des Kaufpreises	Land NRW
Notar	rund 1,0 bis 1,5 %	bundesweite Gebührenordnung
Grundbucheintrag	rund 0,5 %	bundesweite Gebührenordnung
Makler (falls beauftragt)	oft rund 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer	frei verhandelbar

Ohne Makler landest du bei rund 8 bis 8,5 Prozent Kaufnebenkosten, mit Makler eher bei 11 bis 12 Prozent. Für ein Grundstück von 100.000 Euro heißt das grob 8.000 bis 8.500 Euro Nebenkosten ohne Makler.

Oft erwarten Banken, dass du die Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlst. Je nach Bonität und Objekt ist eine anteilige Mitfinanzierung möglich, aber nicht selbstverständlich. Wer den Kauf plant, sollte die Grunderwerbsteuer deshalb von Anfang an einrechnen. Genau hier setzt eine gute Finanzierungsberatung an, etwa bei deiner Sparkasse oder Bank vor Ort.

Zusammenfassung

• Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises, seit 2015 unverändert.
• Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag, nicht der Bodenrichtwert.
• Es gibt keinen Freibetrag, aber eine Freigrenze von 2.500 Euro und Ausnahmen für nahe Verwandte in gerader Linie.
• Der größte Spartipp: Grundstück kaufen und getrennt selbst bauen, dann zählt nur der Grundstückspreis.
• Die Steuer wird früh fällig, meist einen Monat nach dem Bescheid, und ohne Zahlung keine Eintragung ins Grundbuch.
• Plane die Grunderwerbsteuer als Eigenkapital ein, sie ist der größte Posten der Kaufnebenkosten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer? Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die du als Eigentümer jedes Jahr an die Kommune zahlst. Beide haben nichts miteinander zu tun, außer dass beide mit Grundbesitz zusammenhängen.

Zahle ich Grunderwerbsteuer auch auf das Haus, das ich baue? Nur wenn du Grundstück und Haus als gekoppeltes Paket kaufst, etwa von einem Bauträger. Kaufst du ein reines Grundstück und beauftragst den Hausbau eigenständig mit einem frei gewählten Unternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren? Meist erwarten Banken, dass du die Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital bezahlst. Je nach Bonität und Objekt ist eine Mitfinanzierung möglich, aber nicht garantiert. Kalkuliere den Betrag am besten fest ein, denn er wird oft schon wenige Wochen nach dem Notartermin fällig.

Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Grundstück erbe? Nein. Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Ob dabei tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert und von den Freibeträgen ab, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch sind.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt? Wird der Kaufvertrag rückgängig gemacht, bevor du als Eigentümer eingetragen bist, kannst du dir die gezahlte Grunderwerbsteuer beim Finanzamt zurückholen. Das musst du fristgerecht beantragen. Sprich in so einem Fall frühzeitig mit deinem Notar und dem Finanzamt.

Quellen und weiterführende Links

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Fassung Stand 2026
• Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Grunderwerbsteuer, finanzverwaltung.nrw.de
• BORIS NRW, Bodenrichtwertinformationssystem
• Finanztip, Ratgeber Grunderwerbsteuer, finanztip.de/grunderwerbsteuer
• Grundstücke OWL, Bodenrichtwert-Ratgeber für die Kreise in Ostwestfalen-Lippe

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