Checkliste Grundstückskauf: 15 Punkte, die du prüfen musst

Vor dem Kauf eines Grundstücks prüfst du fünf Dinge: das Baurecht (was darfst du hier bauen?), den Boden (was steckt drin und darunter?), die Erschließung (was kostet der Anschluss?), das Grundbuch (wer hat welche Rechte?) und die Gesamtkosten (was kommt zum Kaufpreis dazu?). Die meisten teuren Überraschungen beim Grundstückskauf entstehen nicht aus dem Kaufpreis, sondern aus dem, was danach kommt: ein Baugrund, der ein aufwendiges Fundament braucht, eine Baugrenze, die dein Wunschhaus nicht zulässt, oder ein Wegerecht, das im Grundbuch steht und dir niemand gezeigt hat.

Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Ab der Unterschrift ist er bindend. Ein Rücktritt ist danach nur möglich, wenn ihr ihn im Vertrag vereinbart habt oder ein gesetzlicher Sonderfall vorliegt, etwa Nichterfüllung oder eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Deshalb gehört jede Prüfung vor den Notartermin, nicht danach.

Diese Checkliste führt dich in 15 Punkten durch die Prüfung. Ein Teil der Unterlagen ist frei zugänglich: Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und Bodenrichtwerte kann jeder einsehen. Für Grundbuch und Baulastenverzeichnis brauchst du dagegen ein berechtigtes Interesse. Als Kaufinteressent bekommst du die Einsicht in der Regel über den Verkäufer oder den Notar. Die Altlastenauskunft beantragst du beim Kreis oder der kreisfreien Stadt, teilweise gegen Gebühr.

Die Checkliste in Kurzform

1. Bebauungsplan besorgen und lesen
2. Bebaubarkeit prüfen: passt dein Haus überhaupt drauf?
3. Zuschnitt, Ausrichtung und Topografie bewerten
4. Baugrundgutachten einplanen
5. Altlasten abfragen
6. Erschließungsstatus klären
7. Erschließungsbeiträge prüfen
8. Hausanschlusskosten kalkulieren
9. Grundbuchauszug lesen (alle drei Abteilungen)
10. Baulastenverzeichnis abfragen
11. Bodenrichtwert mit dem Kaufpreis vergleichen
12. Kaufnebenkosten rechnen
13. Bauverpflichtung und Rückkaufrecht prüfen
14. Umfeld und Zukunftsplanung checken
15. Kaufvertragsentwurf in Ruhe prüfen

Die Details zu jedem Punkt findest du weiter unten.

Was musst du beim Baurecht prüfen? (Punkte 1 bis 3)

Das Baurecht entscheidet, ob dein Bauvorhaben auf diesem Grundstück überhaupt möglich ist. Diese Prüfung steht am Anfang, weil sie im schlimmsten Fall alle anderen Punkte erledigt.

1. Bebauungsplan besorgen und lesen

Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung und rechtlich bindend. Er besteht aus einer Planzeichnung und einem Textteil. Beide Teile musst du lesen. Viele OWL-Kommunen stellen ihre Pläne online bereit, Bielefeld zum Beispiel über ein eigenes Bebauungsplan-Portal, Gütersloh über den Geodatenserver und Paderborn über die städtische Website. Sonst fragst du beim Bauamt oder schaust ins Geoportal deines Kreises. Die Einsicht selbst ist kostenlos, für Kopien und Auszüge können Gebühren anfallen.

Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung (unbeplanter Innenbereich) oder das Bauen ist grundsätzlich unzulässig (Außenbereich). Kläre das schriftlich mit dem Bauamt, bevor du kaufst. Wie du die Festsetzungen im Detail liest, erklärt unser Ratgeber Bebauungsplan lesen und verstehen.

2. Passt dein Haus überhaupt auf das Grundstück?

Nimm deinen Hausgrundriss und gleiche ihn mit den Festsetzungen ab. Diese vier Werte begrenzen dich gleichzeitig:

Festsetzung	Was sie regelt	Typischer Stolperstein
GRZ	Wie viel Grundfläche du überbauen darfst	Garage, Carport, Zufahrt und befestigte Terrasse zählen mit
GFZ	Wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist	Wird oft erst beim Ausbau des Dachgeschosses knapp
Baugrenze	Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf	Das Baufeld ist kleiner als das Grundstück
Vollgeschosse	Wie hoch gebaut werden darf	Römische Ziffer mit Kreis ist zwingend, nicht optional

Dazu kommen die Abstandsflächen der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Sie betragen in der Regel 0,4 mal die Wandhöhe, mindestens aber 3 Meter. Baugrenze und Abstandsfläche sind zwei getrennte Ebenen, die nebeneinander gelten. Bauen darfst du nur innerhalb der Baugrenze. Zusätzlich musst du die Abstandsflächen einhalten oder wirksam nachweisen. Beides muss gleichzeitig passen. Abweichungen und Reduzierungen können sich aus Festsetzungen im Bebauungsplan oder aus Sonderregelungen der Bauordnung ergeben, etwa bei Grenzbebauung. Kläre das im Zweifel mit der Bauaufsicht.

Tipp: Prüfe auch den Textteil auf Vorgaben zu Dachform, Materialien, Einfriedungen und Stellplätzen. Wer eine Doppelgarage plant, das Grundstück aber nur einen Stellplatz je Wohneinheit hergibt, plant am Recht vorbei.

3. Wie gut sind Zuschnitt, Ausrichtung und Topografie?

Ein schmaler oder spitz zulaufender Zuschnitt kostet nutzbare Fläche, weil Abstandsflächen und Baugrenzen an jeder Seite gelten. Die Ausrichtung entscheidet über Sonne im Garten und über den Nutzen einer Photovoltaikanlage. Hanglage ist kein Ausschlusskriterium, sie verteuert aber den Erdaushub, die Gründung und oft die Zufahrt.

Was steckt im Boden? (Punkte 4 und 5)

Der Boden ist der Teil des Grundstücks, den du nicht sehen kannst, und der Teil, der am teuersten werden kann.

4. Baugrundgutachten einplanen

Ein Baugrundgutachten (auch Bodengutachten) untersucht die Tragfähigkeit des Bodens, den Grundwasserstand und die Versickerungsfähigkeit. Es ist die Grundlage für die Planung von Gründung, Keller und Entwässerung. Ohne Gutachten planen Statiker im Zweifel mit Sicherheitsaufschlägen, und das kostet ebenfalls.

Wenn der Verkäufer kein Gutachten hat, kläre vorher, ob du vor dem Kauf eine Bodenuntersuchung durchführen darfst. Verweigert der Verkäufer das, ist das ein Signal, genauer hinzuschauen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Grundstück bewerten.

5. Altlasten abfragen

Altlasten sind Rückstände früherer Nutzungen, etwa von Gewerbe, Tankstellen, Deponien oder Auffüllungen. Die unteren Bodenschutzbehörden bei den Kreisen und kreisfreien Städten führen dafür ein Altlastenkataster (teils als Kataster der altlastverdächtigen Flächen). Du kannst dort eine Auskunft zu einem konkreten Flurstück beantragen, in der Regel schriftlich und teilweise gegen Gebühr. In OWL ist je nach Lage des Grundstücks das Umweltamt eines der sechs Kreise zuständig (Paderborn, Gütersloh, Lippe, Herford, Höxter oder Minden-Lübbecke) oder, bei Grundstücken im Stadtgebiet Bielefeld, die Stadt Bielefeld selbst.

Frag zusätzlich nach der Vornutzung des Grundstücks. Eine Fläche, die vorher landwirtschaftlich genutzt wurde, ist unkritischer als eine ehemalige Gewerbefläche. Wichtig: Für eine Bodensanierung wird primär der Eigentümer als Zustandsverantwortlicher herangezogen. Daneben kann auch der Verursacher in Anspruch genommen werden, der nach Jahrzehnten aber oft nicht mehr greifbar ist. Nach dem Kauf bist der Eigentümer du.

Was kostet die Erschließung? (Punkte 6 bis 8)

„Erschlossen” ist kein einheitlicher Begriff. Frag im Zweifel nach, was genau gemeint ist, und lass es dir schriftlich geben.

6. Erschließungsstatus klären

Unterschieden wird grob zwischen drei Zuständen:

Status	Bedeutung
Unerschlossen	Weder Straße noch Leitungen vorhanden
Teilerschlossen	Straße oder einzelne Leitungen liegen an, aber nicht alles
Voll erschlossen	Straße, Kanal, Wasser, Strom und in der Regel Telekommunikation liegen an der Grundstücksgrenze

Auch „voll erschlossen” heißt nicht, dass keine Kosten mehr kommen. Es heißt nur, dass die Leitungen bis zur Grundstücksgrenze liegen.

7. Erschließungsbeiträge prüfen

Wichtig ist hier die Unterscheidung zwischen drei Kostenarten, die oft in einen Topf geworfen werden:

Kostenart	Wofür	Rechtsgrundlage	Wer rechnet ab
Erschließungsbeitrag	Erstmalige Herstellung der Straße und weiterer öffentlicher Erschließungsanlagen	Baugesetzbuch	Gemeinde
Anschlussbeitrag	Anschluss an die öffentliche Abwasser- und teils Wasserversorgung	Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen	Gemeinde oder Kommunalbetrieb
Hausanschlusskosten	Leitungsstück von der Grundstücksgrenze bis ins Haus	Preisblätter der Versorger	Versorger und Netzbetreiber

Für die erstmalige Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge. Nach dem Baugesetzbuch trägt die Gemeinde dabei mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands, den Rest kann sie auf die Anlieger umlegen. Die genaue Höhe hängt vom Baugebiet, der Beitragssatzung der Kommune und dem Verteilungsmaßstab ab.

Entscheidend ist die Frage: Sind die Beiträge schon bezahlt oder kommen sie noch? Bei kommunalen Grundstücken ist der Erschließungsbeitrag oft bereits im Kaufpreis enthalten, bei privaten Verkäufen häufig nicht. Lass dir von der Gemeinde bestätigen, ob für das Flurstück noch Beiträge offen sind. Die Details erklärt unser Ratgeber Erschließungskosten Grundstück.

8. Hausanschlusskosten kalkulieren

Die Hausanschlusskosten sind etwas anderes als Erschließungs- und Anschlussbeitrag. Sie fallen für die Leitungsstücke von der Grundstücksgrenze bis ins Haus an, je Sparte: Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und gegebenenfalls Gas oder Fernwärme. Abgerechnet wird nach den Preisblättern der jeweiligen Versorger und Netzbetreiber. In OWL ist das je nach Ort ein Stadtwerk, ein Kommunalbetrieb oder ein regionaler Netzbetreiber. Hol dir die Angaben beim örtlichen Versorger, bevor du kalkulierst, denn sie unterscheiden sich von Kommune zu Kommune.

Was steht im Grundbuch? (Punkte 9 und 10)

9. Grundbuchauszug lesen

Das Grundbuch ist kein offenes Register. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Kaufinteressent läuft das in der Praxis über den Verkäufer oder den Notar. Lass dir einen aktuellen Grundbuchauszug geben und lies alle drei Abteilungen:

• Abteilung I: Wer ist Eigentümer? Verkauft dir wirklich die Person, die verkaufen darf?
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen. Hier stehen Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und die Sicherungen kommunaler Auflagen, etwa Wiederkaufsrechte, Rückauflassungsvormerkungen oder Reallasten.
• Abteilung III: Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.

Alte Grundschulden des Verkäufers müssen vor oder mit der Kaufabwicklung gelöscht werden. Das regelt der Notar. Rechte in Abteilung II bleiben dagegen bestehen, auch nach dem Eigentümerwechsel. Ein eingetragenes Leitungsrecht kann bedeuten, dass quer über dein Grundstück eine Leitung liegt und dafür ein Schutzstreifen freizuhalten ist. Ob dort ein volles Bauverbot gilt oder nur Einschränkungen, hängt vom Wortlaut der Eintragung und der zugrunde liegenden Vereinbarung ab. Lies die Eintragung genau, eine Zusammenfassung im Exposé reicht nicht. Wie du die Abteilungen im Detail liest, steht in unserem Ratgeber Grundbuch lesen.

10. Baulastenverzeichnis abfragen

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. In Nordrhein-Westfalen werden sie in einem separaten Baulastenverzeichnis bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt. Zuständig ist je nach Ort der Kreis, die kreisfreie Stadt oder eine große kreisangehörige Stadt mit eigener Bauaufsicht. In OWL fragst du also entweder bei der Bauaufsicht deines Kreises, bei der Stadt Bielefeld oder bei einer größeren Stadt mit eigener Bauaufsicht an. Das Bauamt deiner Gemeinde sagt dir, wer für dein Flurstück zuständig ist. Auch hier gilt: Einsicht nur mit berechtigtem Interesse. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, zum Beispiel eine übernommene Abstandsfläche für den Nachbarn oder eine Zuwegungsbaulast.

Das ist einer der häufigsten blinden Flecken beim Grundstückskauf: Wer nur ins Grundbuch schaut, sieht Baulasten nie. Frag beide Register ab.

Was zahlst du am Ende wirklich? (Punkte 11 bis 13)

11. Bodenrichtwert mit dem Kaufpreis vergleichen

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit vergleichbaren Lagemerkmalen. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und ist über BORIS NRW kostenlos abrufbar. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert für dein konkretes Grundstück, aber ein guter Realitätscheck: Liegt der geforderte Preis deutlich darüber, sollte es dafür einen Grund geben (Zuschnitt, Lage, Erschließungszustand). Einen Überblick pro Kreis gibt unser Ratgeber Bodenrichtwert in OWL.

12. Kaufnebenkosten rechnen

Zum Kaufpreis kommen mehrere Positionen dazu, die du fest einplanen solltest:

Position	Höhe
Grunderwerbsteuer	In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises
Notar und Grundbuchamt	Gesetzlich geregelt über das Gerichts- und Notarkostengesetz, in der Praxis meist rund 1,5 bis 2 Prozent
Maklerprovision	Nur wenn ein Makler beteiligt ist. Bei unbebauten Grundstücken frei verhandelbar (siehe Hinweis unten)
Vermessung	Fällt an, wenn das Flurstück noch geteilt werden muss
Baugrundgutachten	Nach Aufwand, abhängig von Anzahl und Tiefe der Bohrungen

Hinweis zur Maklerprovision: Die gesetzliche Teilung der Maklerkosten, nach der ein für beide Seiten tätiger Makler höchstens die Hälfte der Provision beim Käufer erheben darf, gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Für ein unbebautes Grundstück greift sie nicht. Hier bleibt die Provision Verhandlungssache und wird im Vertrag festgelegt. Kaufst du Grundstück und Haus im Paket, kann das anders aussehen. Frag im Zweifel nach, wer welchen Anteil trägt.

Die Grunderwerbsteuer im Detail, inklusive der Frage, wann sich die getrennte Beurkundung von Grundstück und Haus lohnt, behandelt unser Ratgeber Grunderwerbsteuer NRW.

13. Bauverpflichtung und Rückkaufrecht prüfen

Kommunale Grundstücke werden fast immer mit Auflagen verkauft. Üblich sind eine Bauverpflichtung (du musst innerhalb einer Frist bauen, oft zwei bis drei Jahre), ein Rückkaufrecht der Gemeinde bei Nichtbebauung und ein Weiterveräußerungsverbot für eine bestimmte Zeit. Diese Auflagen sind normal und kein Warnsignal. Du musst sie nur kennen und zeitlich einplanen. Steht die Bauverpflichtung als Bedingung im Vertrag, ist ein „wir bauen in fünf Jahren” keine Option mehr. Wie kommunale Verfahren ablaufen, erklärt unser Ratgeber Grundstück von der Stadt kaufen.

Was solltest du zum Schluss noch prüfen? (Punkte 14 und 15)

14. Umfeld und Zukunftsplanung checken

Schau dir das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten an, auch abends und am Wochenende. Prüfe außerdem, was rundherum geplant ist. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde zeigt dir die längerfristige Absicht für die Nachbarflächen. Die freie Wiese neben dem Grundstück kann in fünf Jahren ein Gewerbegebiet sein. Auch laufende Bebauungsplanverfahren in der Nachbarschaft sind öffentlich einsehbar. Wie diese Planungsebenen zusammenhängen, erklärt unser Ratgeber Bauleitplanung erklärt.

Konkret prüfen: Lärmquellen (Straße, Bahn, Gewerbe), Geruchsquellen (Landwirtschaft, Biogasanlage), Hochwasser- und Starkregengefahr sowie die Erreichbarkeit von Kita, Schule und Einkauf.

15. Kaufvertragsentwurf in Ruhe prüfen

Der Notar muss dir den Vertragsentwurf zusenden. Bei Verbraucherbeteiligung soll zwischen Übermittlung des Entwurfs und Beurkundung in der Regel eine Frist von zwei Wochen liegen. Nutze diese Zeit. Prüfe im Entwurf:

• Ist das Flurstück exakt bezeichnet (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Größe)?
• Welche Rechte aus Abteilung II werden übernommen, welche gelöscht?
• Welcher Erschließungszustand wird zugesichert und wer trägt offene Beiträge?
• Gibt es Bauverpflichtung, Rückkaufrecht oder Wiederkaufsrecht, und mit welchen Fristen?
• Wann geht das Grundstück über und wann ist der Kaufpreis fällig?

Der Notar beurkundet neutral. Er berät beide Seiten gleichermaßen und prüft nicht, ob der Preis für dich gut ist. Bei komplizierten Fällen, etwa Erbengemeinschaften oder ungeklärten Rechten, lohnt sich zusätzliche rechtliche Beratung.

Zusammenfassung

• Baurecht zuerst prüfen: Bebauungsplan lesen und den eigenen Grundriss gegen GRZ, GFZ, Baugrenzen und Abstandsflächen gegenrechnen.
• Der Boden ist das größte Kostenrisiko: Baugrundgutachten einplanen und Altlasten beim Kreis abfragen.
• „Erschlossen” schriftlich klären: Erschließungsbeitrag (Straße, Gemeinde), Anschlussbeitrag (Abwasser, Kommunalabgabengesetz NRW) und Hausanschlusskosten (Versorger) sind drei verschiedene Posten.
• Zwei Register abfragen: Grundbuch beim Amtsgericht und Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, und beide Register siehst du nur mit berechtigtem Interesse.
• Nebenkosten einplanen: In NRW allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar- und Grundbuchkosten.
• Vor dem Notartermin prüfen, nicht danach: Ab der Beurkundung ist der Vertrag bindend.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten? Nach der notariellen Beurkundung bist du grundsätzlich gebunden. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht oder eine Bedingung vereinbart wurde, etwa der Vorbehalt einer Finanzierungszusage. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie beim Online-Kauf gibt es nicht.

Wer zahlt den Notar beim Grundstückskauf? In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist keine gesetzliche Pflicht, sondern übliche Vertragspraxis und wird im Kaufvertrag festgelegt. Die Gebühren selbst sind gesetzlich geregelt und deshalb bei jedem Notar gleich.

Brauche ich wirklich ein Baugrundgutachten? Vorgeschrieben ist es für ein normales Einfamilienhaus meist nicht. Sinnvoll ist es fast immer. Ohne Kenntnis von Tragfähigkeit und Grundwasserstand plant der Statiker mit Annahmen, und Überraschungen beim Aushub treffen dich in der teuersten Bauphase.

Was ist der Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit? Eine Grunddienstbarkeit ist ein privates Recht zwischen Nachbarn und steht im Grundbuch. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und steht im Baulastenverzeichnis. Beide können dieselbe Sache betreffen, etwa eine Zufahrt, und existieren unabhängig voneinander.

Wie lange dauert es vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung? Zwischen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch vergehen üblicherweise mehrere Wochen bis Monate. Der Notar sichert dich in der Zwischenzeit über eine Auflassungsvormerkung ab. Wann du bauen darfst, hängt nicht an der Umschreibung, sondern an der Baugenehmigung.

Quellen und weiterführende Links

• Baugesetzbuch (BauGB), Regelungen zum Erschließungsbeitrag und zum Bauen im Innen- und Außenbereich
• Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen (KAG NRW), Anschlussbeiträge für leitungsgebundene Einrichtungen
• Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), Abstandsflächen und Baulastenverzeichnis
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Beurkundungspflicht sowie Verteilung der Maklerkosten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
• Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), Verantwortlichkeit für Altlasten
• Baunutzungsverordnung (BauNVO), Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), gesetzliche Gebühren für Notar und Grundbuchamt
• Grunderwerbsteuergesetz sowie Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent seit 2015)
• BORIS NRW, Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse
• Bauleitplanung NRW, Bekanntmachungsportal des Landes NRW
• TIM-Online NRW, amtliche Karten und Flurstücksinformationen

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