Grundbuch lesen: Abteilungen, Lasten und was du vor dem Grundstückskauf prüfen musst

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Es dokumentiert für jedes Grundstück, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit vier Teilen. Das Bestandsverzeichnis zeigt, welches Grundstück gemeint ist. Abteilung I nennt den Eigentümer. Abteilung II listet Lasten und Beschränkungen. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.

Wer ein Grundstück kaufen will, sollte vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen. Er zeigt, ob Wegerechte, Wohnrechte oder alte Schulden eingetragen sind. Solche Einträge können dich als Käufer betreffen. Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem unterschriebenen Kaufvertrag. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung.

Dieser Ratgeber erklärt den Aufbau des Grundbuchs Zeile für Zeile. Er zeigt die typischen Lasten in Abteilung II und III. Und er sagt dir, worauf du beim Grundstückskauf in Ostwestfalen-Lippe achten musst.

So prüfst du ein Grundbuch in fünf Schritten

1. Bestandsverzeichnis lesen: Stimmen Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe mit dem Angebot überein?
2. Abteilung I prüfen: Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer?
3. Abteilung II durchgehen: Gibt es Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte?
4. Abteilung III kontrollieren: Liegen noch Grundschulden oder Hypotheken auf dem Grundstück?
5. Aktualität sichern: Ist der Auszug frisch? Ein alter Auszug zeigt nicht die neuesten Eintragungen.

Was ist das Grundbuch und wofür brauchst du es?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken festhält. Es wird beim Grundbuchamt geführt, das an das jeweils zuständige Amtsgericht angegliedert ist. In OWL ist das zum Beispiel das Amtsgericht Bielefeld, Paderborn, Gütersloh, Detmold, Herford, Minden oder Höxter. Für welches Grundstück welches Amtsgericht zuständig ist, richtet sich nach der Lage.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das heißt: Du darfst dich grundsätzlich darauf verlassen, dass die Eintragungen richtig sind. Wer im Grundbuch als Eigentümer steht, gilt als Eigentümer. Deshalb ist das Grundbuch beim Kauf so wichtig. Es ist die verlässlichste Auskunft darüber, ob der Verkäufer überhaupt verkaufen darf und was auf dem Grundstück lastet.

In Nordrhein-Westfalen werden die Grundbücher elektronisch geführt. Notare und Gerichte haben einen geschützten Abrufzugang. Banken lassen sich die Auszüge in der Praxis meist über den Notar beschaffen. Als Privatperson beantragst du die Einsicht schriftlich oder direkt beim Amtsgericht.

Tipp: Beim Grundstückskauf besorgt in der Regel der Notar den aktuellen Grundbuchauszug und bespricht die Eintragungen mit dir. Du kannst aber auch selbst vorab einen Auszug beantragen, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist, etwa durch ein konkretes Kaufinteresse.

Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut?

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt. Es beginnt mit der Aufschrift (Deckblatt) und gliedert sich dann in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Diese Struktur ist bundesweit gleich, geregelt in der Grundbuchordnung.

Teil	Was steht drin?	Deine Kernfrage
Aufschrift	Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer	Welches Grundbuchblatt ist das?
Bestandsverzeichnis	Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Lage	Welches Grundstück genau?
Abteilung I	Eigentümer und Grundlage des Erwerbs	Wem gehört es?
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen (außer Grundpfandrechten)	Welche Rechte Dritter liegen darauf?
Abteilung III	Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden	Welche Schulden sind gesichert?

Beim Prüfen gehst du diese Teile von oben nach unten durch. Jeder Teil beantwortet eine andere Frage.

Das Bestandsverzeichnis

Hier steht, um welches Grundstück es überhaupt geht. Wichtig sind Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer sowie die amtliche Größe in Quadratmetern. Vergleiche diese Angaben mit dem Kaufangebot und dem Lageplan. Ein Teilflächenkauf ist möglich. Die Vermessung und die grundbuchliche Teilung müssen aber vor der Eigentumsumschreibung abgeschlossen sein. Eine Auflassungsvormerkung für die künftige Teilfläche kann bereits vorher eingetragen werden.

Abteilung I: Wer ist Eigentümer?

Abteilung I nennt den oder die Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs, zum Beispiel Kauf (Auflassung) oder Erbfolge. Bei mehreren Eigentümern steht hier auch das Verhältnis, etwa Miteigentum zu je einem halben Anteil. Prüfe, ob der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer ist. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.

Welche Lasten stehen in Abteilung II?

Abteilung II enthält alle Belastungen und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten. Das ist für Grundstückskäufer oft der spannendste Teil. Hier zeigt sich, ob Dritte Rechte an deinem künftigen Grundstück haben. Solche Rechte gehen in der Regel auf den Käufer über, wenn sie nicht vor dem Kauf gelöscht werden.

Eintrag	Was bedeutet das?
Wegerecht / Geh- und Fahrrecht	Ein Nachbar darf über dein Grundstück gehen oder fahren, meist um sein eigenes zu erreichen.
Leitungsrecht	Versorger oder Nachbarn dürfen Leitungen über das Grundstück führen und warten.
Wohnrecht	Eine bestimmte Person darf im Gebäude wohnen, oft lebenslang.
Nießbrauch	Eine Person darf das Grundstück nutzen und die Erträge ziehen, ohne Eigentümer zu sein.
Dingliches Vorkaufsrecht	Eine berechtigte Person darf im Verkaufsfall vorrangig kaufen.
Reallast	Wiederkehrende Leistungen sind zu erbringen, etwa eine Rente oder Pflege.
Erbbaurecht	Das Recht, auf fremdem Grund zu bauen, gegen einen laufenden Erbbauzins.
Auflassungsvormerkung	Sicherung eines Käufers, dass ihm das Grundstück übereignet wird.

Achtung: Ein Wegerecht oder Wohnrecht kann den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks stark mindern. Solche Rechte bleiben auch nach dem Verkauf bestehen. Kläre vor dem Kauf, ob eingetragene Lasten gelöscht werden oder ob du sie übernehmen musst.

Vorsicht bei Vorkaufsrechten

In Abteilung II stehen nur dingliche, also privatrechtlich vereinbarte Vorkaufsrechte. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch wird dagegen nicht ins Grundbuch eingetragen. Es besteht trotzdem und kann einen Kauf beeinflussen. Deshalb beantragt der Notar bei der zuständigen Gemeinde ein Negativzeugnis, das bestätigt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Gemeinde stellt es aus. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn dieses Zeugnis dem Grundbuchamt vorliegt. So läuft es auch bei den Grundbuchämtern in OWL, etwa in Bielefeld, Gütersloh oder Minden.

Die Auflassungsvormerkung schützt dich als Käufer

Ein Eintrag verdient beim Kauf besondere Beachtung: die Auflassungsvormerkung. Sie wird nach dem notariellen Kaufvertrag für dich eingetragen. Sie sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, bis du selbst als Eigentümer eingetragen wirst. Verkauft oder belastet der Verkäufer das Grundstück in dieser Zwischenzeit erneut, sind solche Verfügungen dir gegenüber unwirksam. Ohne diese Vormerkung wäre die Phase zwischen Vertrag und Eintragung riskant.

Was steht in Abteilung III?

Abteilung III listet die Grundpfandrechte. Das sind Rechte, mit denen Geldforderungen abgesichert werden, in der Praxis fast immer Bankdarlehen für den Hauskauf oder Bau. Die häufigsten Formen sind die Grundschuld und die Hypothek.

Merkmal	Grundschuld	Hypothek
Bindung an ein Darlehen	Nicht fest gebunden, flexibel wiederverwendbar	Fest an eine bestimmte Forderung gebunden
Nach Tilgung	Bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird	Reduziert sich mit der Rückzahlung
Praxis heute	Standard bei Banken	Selten geworden

Die meisten Banken nutzen heute die Grundschuld, weil sie flexibler ist. Wichtig für Käufer: Steht in Abteilung III noch eine alte Grundschuld, muss der Verkäufer sie ablösen und löschen lassen. Der Notar sorgt üblicherweise dafür, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn die Löschung gesichert ist.

Praxis-Tipp: In Abteilung III kommt es auf den Rang an. Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge der Eintragung, nicht die optische Position im Auszug. Ein früherer Rang wird im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Wenn du selbst ein Darlehen aufnimmst, will deine Bank meist den ersten Rang. Ältere Grundschulden werden dafür in der Regel gelöscht oder an deine Bank abgetreten.

Was steht NICHT im Grundbuch?

Ein häufiger Irrtum: Viele glauben, das Grundbuch zeige alle Beschränkungen eines Grundstücks. Das stimmt nicht. Einige wichtige Punkte stehen in ganz anderen Verzeichnissen. Gerade beim Kauf eines Baugrundstücks in OWL solltest du diese zusätzlich prüfen.

Nicht im Grundbuch	Wo du es findest
Baulasten (z. B. Abstandsflächen, Zufahrten)	Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde
Altlasten (Bodenverunreinigungen)	Altlastenkataster beim Kreis oder der Stadt
Erschließungsbeiträge (offene Forderungen)	Bauamt oder Tiefbauamt der Gemeinde
Miet- und Pachtverträge	Beim Eigentümer, nicht im Register
Denkmalschutz	Denkmalliste der Unteren Denkmalbehörde

Achtung: In NRW werden Baulasten nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalen im Baulastenverzeichnis geführt, nicht im Grundbuch. Eine Baulast kann zum Beispiel bedeuten, dass ein Teil deines Grundstücks für den Nachbarn freigehalten werden muss. Frag deshalb bei der Bauaufsichtsbehörde deiner Stadt oder deines Kreises nach einer Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

In OWL sind das je nach Lage die Bauaufsichtsbehörden der Kreise Paderborn, Gütersloh, Lippe, Herford, Höxter und Minden-Lübbecke sowie die Stadt Bielefeld als kreisfreie Stadt. Die kreisangehörigen größeren Städte, etwa Paderborn, Gütersloh, Detmold, Herford oder Minden, führen ihre Baulastenverzeichnisse zum Teil selbst. Das Altlastenkataster liegt beim jeweiligen Kreis oder der kreisfreien Stadt. Auskünfte zu offenen Erschließungsbeiträgen bekommst du beim Bau- oder Tiefbauamt der Gemeinde.

Wer darf ins Grundbuch schauen und was kostet das?

Das Grundbuch ist kein öffentlich frei einsehbares Register. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse hat. Das schreibt die Grundbuchordnung vor. Eigentümer haben dieses Interesse immer. Kaufinteressenten müssen es nachweisen, etwa durch eine Vollmacht des Eigentümers oder ein konkretes, ernsthaftes Kaufinteresse. Notare, Banken und Behörden haben im Rahmen ihrer Aufgaben ebenfalls Zugriff.

Für einen Grundbuchauszug fallen amtliche Gebühren an. Ein einfacher, unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 Euro. Ein beglaubigter Ausdruck kostet 20 Euro (Stand: Juli 2026).

Leistung	Gebühr
Einsicht beim Amtsgericht	in der Regel gebührenfrei
Unbeglaubigter Grundbuchauszug	10 Euro
Beglaubigter Grundbuchauszug	20 Euro

Beim Grundstückskauf besorgt der Notar den Auszug ohnehin. Für eine erste eigene Einschätzung reicht meist die Einsicht oder ein unbeglaubigter Ausdruck.

Wann werde ich Eigentümer des Grundstücks?

Ein weit verbreiteter Irrtum: Viele meinen, mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag gehöre ihnen das Grundstück. Das ist nicht so. Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet beide Seiten nur. Eigentümer wirst du erst, wenn du im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen bist. Bis dahin vergehen oft mehrere Wochen bis Monate.

Der Ablauf sieht in Kurzform so aus: Zuerst beurkundet der Notar den Kaufvertrag. Danach wird für dich die Auflassungsvormerkung eingetragen. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist und die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung in Abteilung I bist du rechtlich Eigentümer.

Häufige Fehler beim Lesen des Grundbuchs

1. Nur Abteilung I lesen. Wer bloß auf den Eigentümer schaut, übersieht Wege- und Wohnrechte in Abteilung II sowie offene Grundschulden in Abteilung III.

2. Einen alten Auszug nutzen. Das Grundbuch ändert sich laufend. Ein Auszug von vor einem Jahr zeigt nicht die neuesten Eintragungen. Besteh auf einem aktuellen Stand.

3. Baulasten im Grundbuch suchen. Baulasten stehen in NRW im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch. Wer nur ins Grundbuch schaut, übersieht sie.

4. Grundschuld mit Restschuld verwechseln. Der eingetragene Betrag einer Grundschuld ist nicht die tatsächliche Restschuld des Verkäufers. Er ist nur die Obergrenze der Sicherung.

5. Vorkaufsrechte übersehen. In Abteilung II stehen nur dingliche Vorkaufsrechte. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde steht nicht im Grundbuch, kann den Kauf aber trotzdem beeinflussen. Es wird über ein Negativzeugnis der Gemeinde geprüft.

Zusammenfassung

• Das Grundbuch ist das amtliche Register für Eigentum, Rechte und Lasten an Grundstücken, geführt beim Amtsgericht.
• Ein Grundbuchblatt hat vier Teile: Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten) und Abteilung III (Grundpfandrechte).
• In Abteilung II stehen Wege-, Wohn- und Vorkaufsrechte, in Abteilung III Hypotheken und Grundschulden.
• Baulasten, Altlasten und Erschließungsbeiträge stehen NICHT im Grundbuch, sondern in eigenen Verzeichnissen.
• Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag. Die Auflassungsvormerkung schützt dich in der Zwischenzeit.
• Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wer darf ins Grundbuch schauen? Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist. Das regelt die Grundbuchordnung. Eigentümer, Notare, Banken und Behörden haben es im Rahmen ihrer Aufgaben. Kaufinteressenten müssen ein konkretes Interesse belegen, etwa durch eine Vollmacht des Eigentümers.

Was kostet ein Grundbuchauszug? Ein einfacher, unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter Ausdruck 20 Euro. Es handelt sich um amtliche Festgebühren. Die reine Einsicht beim Amtsgericht ist in der Regel gebührenfrei.

Wie erkenne ich, ob auf dem Grundstück noch Schulden lasten? Offene Grundpfandrechte stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Ein Eintrag dort bedeutet aber nicht automatisch, dass der Verkäufer noch Schulden hat. Der Notar sorgt beim Kauf dafür, dass alte Grundschulden abgelöst und gelöscht werden, bevor du Eigentümer wirst.

Stehen Baulasten im Grundbuch? Nein. In Nordrhein-Westfalen werden Baulasten im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde geführt, nicht im Grundbuch. Wer ein Baugrundstück kauft, sollte deshalb zusätzlich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek? Eine Hypothek ist fest an ein bestimmtes Darlehen gebunden und sinkt mit der Rückzahlung. Eine Grundschuld ist unabhängig von einer einzelnen Forderung und bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird. Banken nutzen heute fast immer die flexiblere Grundschuld.

Quellen und weiterführende Links

• Grundbuchordnung (GBO), Regelungen zu Aufbau und Einsicht des Grundbuchs
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Sachenrecht zu Eigentum, Auflassung und Grundpfandrechten
• Baugesetzbuch (BauGB), Regelungen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht
• Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), Grundlage des Baulastenverzeichnisses
• Justizportal Nordrhein-Westfalen, Zuständigkeit der Amtsgerichte und Grundbuchämter, Gebühren für Grundbuchauszüge
• Bundesnotarkammer, Ablauf des Grundstückskaufs und Grundbucheintragung
• Baulastenverzeichnisse der Bauaufsichtsbehörden in OWL (Auskunft über Baulasten)

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