Bodenrichtwert in Bielefeld: Stadtbezirke im Vergleich

Der Bodenrichtwert in Bielefeld ist der amtliche Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Festgesetzt wird er vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, abgeleitet aus echten Kaufverträgen. Den Bodenrichtwert für die Lage deines Grundstücks findest du kostenlos im amtlichen Portal BORIS NRW. Der angezeigte Wert gilt dort für ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone. Im Durchschnitt liegt der Bodenrichtwert für Wohnlagen in Bielefeld bei rund 297 Euro pro Quadratmeter (Quelle: BORIS NRW, Stichtag 1. Januar 2026). Zwischen den Stadtbezirken liegen die Werte aber weit auseinander. In Bielefeld-Mitte sind es im Schnitt rund 587 Euro, in Sennestadt nur etwa 225 Euro pro Quadratmeter. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nicht der Kaufpreis. Er ist nur eine Orientierung. Am Markt aufgerufene Angebotspreise liegen in Bielefeld deutlich darüber. Sie erreichen im Schnitt rund 783 Euro pro Quadratmeter (Stand Juni 2026). Das liegt vor allem an der Knappheit freier Grundstücke in der dicht bebauten Großstadt. Dieser Ratgeber zeigt dir die aktuellen Werte für alle zehn Stadtbezirke. Du erfährst, wie du den Bodenrichtwert für dein Wunschgrundstück selbst abfragst und wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben.

So findest du den Bodenrichtwert in Bielefeld in vier Schritten

1. BORIS NRW öffnen unter boris.nrw.de, kostenlos und ohne Anmeldung.
2. Adresse oder Lage eingeben, dann zeigt die Karte die Bodenrichtwertzonen.
3. Zone anklicken und den Wert in Euro pro Quadratmeter ablesen.
4. Bezugseinheit prüfen und umrechnen: Bei Bezug auf Quadratmeter Grundstücksfläche multiplizierst du mit der Grundstücksgröße. Bei Bezug auf die Geschossflächenzahl musst du umrechnen.

Jeden dieser Schritte erklärt der Abschnitt zur BORIS-Abfrage weiter unten ausführlich.

Was kostet ein Grundstück in Bielefeld?

Die Grundstückspreise in Bielefeld unterscheiden sich stark zwischen den Stadtbezirken. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnlagen in den zehn Bezirken. Die Werte beruhen auf den Daten von BORIS NRW, aufbereitet vom Portal bodenrichtwerte-deutschland.de, Stichtag 1. Januar 2026.

Stadtbezirk	Ø Bodenrichtwert	Tendenz	Einordnung
Mitte	587 €/m²	+1,7 %	Teuerste Lage der Stadt
Schildesche	460 €/m²	+1,8 %	Gefragter Norden, nah am Zentrum
Gadderbaum	394 €/m²	+0,3 %	Grüne Lage am Teutoburger Wald
Dornberg	331 €/m²	+3,1 %	Beliebter Westen
Jöllenbeck	291 €/m²	+3,9 %	Wachsender Norden, stärkster Anstieg
Stieghorst	273 €/m²	+1,9 %	Mittleres Niveau im Osten
Heepen	262 €/m²	+1,9 %	Großer Bezirk im Osten
Brackwede	257 €/m²	+2,4 %	Eigenes Zentrum im Süden
Senne	237 €/m²	+2,6 %	Günstiger Süden
Sennestadt	225 €/m²	+2,3 %	Günstigster Bezirk
Bielefeld gesamt	297 €/m²	+2,4 %	Zum Vergleich

Quelle: bodenrichtwerte-deutschland.de, Bielefeld, aufbereitet aus BORIS NRW, Stichtag 1. Januar 2026. Es handelt sich um Durchschnittswerte für Wohn- und gemischte Lagen. Der konkrete Wert deiner Zone kann deutlich abweichen.

Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk liegt mehr als das Zweieinhalbfache. In Bielefeld-Mitte werden im Schnitt rund 587 Euro pro Quadratmeter erreicht, in Sennestadt nur etwa 225 Euro. Wer flexibel bei der Lage ist, findet in den südlichen Bezirken Sennestadt, Senne und Brackwede deutlich günstigere Grundstücke als in der Innenstadt und im Norden.

Tipp: Vergleiche nie nur den Bezirksschnitt. Innerhalb eines Stadtbezirks reicht die Spanne von ruhigen Randlagen bis zu zentrumsnahen Filetlagen. Schau dir für dein Wunschgrundstück immer die konkrete Zone in BORIS an.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Angebotspreis?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der Angebotspreis ist eine Marktgröße. In Bielefeld fallen beide besonders weit auseinander. Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Grundstück in einer Zone und wird vom Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen abgeleitet. Der Angebotspreis dagegen ist das, was Verkäufer in Inseraten verlangen.

In Bielefeld liegen die Angebotspreise im Mittel bei rund 783 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von etwa 401 bis 1.843 Euro. Das meldet das Marktdaten-Portal aktuelle-grundstueckspreise.de mit Stand Juni 2026. Diese Angebotspreise liegen also weit über den amtlichen Bodenrichtwerten. Der Grund ist die Knappheit: In einer dicht bebauten Großstadt kommen wenige freie Grundstücke auf viele Interessenten.

Drei Begriffe solltest du auseinanderhalten:

Begriff	Was er bedeutet	Wer ihn nennt
Bodenrichtwert	Amtlicher Durchschnittswert pro m² für eine Lage	Gutachterausschuss, kostenlos über BORIS
Verkehrswert	Wert deines konkreten Grundstücks am Stichtag	Sachverständiger im Gutachten
Kaufpreis	Tatsächlich gezahlter Preis	Käufer und Verkäufer im Vertrag

Für eine erste Orientierung reicht der Bodenrichtwert. Sobald es konkret wird, zählt der Verkehrswert deines Grundstücks mit allen Zu- und Abschlägen. Mehr zum Unterschied erklärt unser Ratgeber zu den Bodenrichtwerten in OWL.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Bielefeld fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld. Bielefeld ist eine kreisfreie Stadt und hat deshalb einen eigenen Ausschuss, nicht den eines Landkreises. Der Ausschuss arbeitet unabhängig und ist nicht weisungsgebunden.

Der Ausschuss wertet alle Kaufverträge aus, die jeder Notar ihm melden muss. Aus dieser Kaufpreissammlung leitet er den typischen Wert für jede Lage ab. Die aktuell maßgeblichen Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026 und wurden Ende März 2026 veröffentlicht. Die höchsten Bodenrichtwerte für Wohnlagen haben im Schnitt die Bezirke Mitte, Schildesche und Gadderbaum.

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives Grundstück mit typischen Eigenschaften für die Zone. Dazu gehören ein bestimmter Entwicklungszustand, eine angenommene Geschossflächenzahl und ein durchschnittlicher Zuschnitt. Weicht dein konkretes Grundstück davon ab, musst du Zu- oder Abschläge einrechnen.

Gut zu wissen: Der Bodenrichtwert ist eine reine Information, kein verbindlicher Preis. Verkäufer dürfen mehr verlangen, Käufer dürfen weniger bieten. Der Wert hilft dir, ein Angebot einzuordnen und nicht überteuert zu kaufen.

Wie haben sich die Grundstückspreise in Bielefeld entwickelt?

Die Bodenrichtwerte in Bielefeld sind zuletzt leicht gestiegen, im Schnitt um rund 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am stärksten legten die nördlichen und westlichen Bezirke zu. Jöllenbeck verzeichnete mit rund 3,9 Prozent den größten Anstieg, gefolgt von Dornberg mit etwa 3,1 Prozent. In Gadderbaum blieben die Werte mit rund 0,3 Prozent dagegen fast stabil.

Den Markt insgesamt fasst der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht 2025 zusammen. Im Jahr 2024 wurden in Bielefeld rund 2.640 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke beurkundet. Der Geldumsatz am Immobilienmarkt stieg um rund 7 Prozent auf etwa 821,6 Millionen Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern legte der Umsatz um rund 14 Prozent auf etwa 253,5 Millionen Euro zu. Das geht aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 für die Stadt Bielefeld hervor.

Für dich als Bauwilliger heißt das zweierlei. Erstens bleiben unbebaute Grundstücke in Bielefeld knapp, freie Bauplätze sind die Ausnahme, nicht die Regel. Zweitens lohnt der Blick in die günstigeren Randbezirke im Süden und in die Umlandgemeinden der Nachbarkreise. Wie es dort aussieht, zeigt unser Ratgeber zu den Bodenrichtwerten im Kreis Gütersloh und im Kreis Paderborn.

Wie findest du den Bodenrichtwert für dein Grundstück?

Den Bodenrichtwert für jedes Grundstück in Bielefeld findest du kostenlos und ohne Anmeldung im amtlichen Portal BORIS NRW. BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Es bündelt die Daten aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.

So gehst du vor:

1. Portal aufrufen: Öffne boris.nrw.de in deinem Browser. Du brauchst kein Konto.
2. Lage suchen: Gib die Adresse, den Stadtbezirk oder die Gemarkung deines Grundstücks ein. Die Karte zoomt zur richtigen Stelle.
3. Bodenrichtwertkarte aktivieren: Schalte die Ebene mit den Bodenrichtwerten ein. Die Karte färbt die Zonen und zeigt die Werte.
4. Zone anklicken: Klick auf die Fläche deines Grundstücks. Ein Fenster zeigt den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter und die Eigenschaften der Zone.
5. Eigenschaften prüfen: Achte auf den Entwicklungszustand und die zugrunde gelegte Geschossflächenzahl. Diese Angaben brauchst du, um den Wert auf dein Grundstück zu übertragen.

Achtung: Der angezeigte Wert gilt für das typische Grundstück der Zone. Hat dein Grundstück eine andere Geschossflächenzahl oder einen anderen Entwicklungszustand, musst du umrechnen.

Neben BORIS bietet die Stadt Bielefeld die Bodenrichtwerte auch über ihren Gutachterausschuss an. Für amtliche Bescheinigungen, etwa für das Finanzamt, kannst du dort eine kostenpflichtige Auskunft anfordern.

Welche Faktoren treiben den Preis in Bielefeld?

Der Bodenrichtwert hängt von mehreren Faktoren ab. Die Lage ist der wichtigste, aber nicht der einzige. Wer die Treiber kennt, versteht, warum zwei Grundstücke im selben Bezirk unterschiedlich viel kosten.

Nähe zur Innenstadt und zur Universität

Bielefeld ist Oberzentrum für ganz OWL, mit Universität, großem Arbeitsmarkt und guter Anbindung. Je näher und besser angebunden eine Lage am Zentrum liegt, desto höher der Preis. Das erklärt, warum Mitte und Schildesche an der Spitze stehen, während die äußeren Bezirke im Süden günstiger sind.

Entwicklungszustand und Erschließung

Ein baureifes, voll erschlossenes Grundstück ist wertvoller als Bauerwartungsland ohne Anschlüsse. BORIS unterscheidet diese Zustände. Vergleiche immer baureife mit baureifen Grundstücken. Mehr zu den Anschlusskosten erklärt unser Ratgeber zu den Erschließungskosten.

Maß der baulichen Nutzung

Je dichter du bauen darfst, desto mehr ist der Boden wert. Achte im Bebauungsplan auf Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl. Eine hohe zulässige Dichte erhöht den Bodenrichtwert. Wie du die Festsetzungen abliest, zeigt unser Ratgeber zum Bebauungsplan lesen.

Knappheit freier Grundstücke

Bielefeld ist dicht bebaut. Freie Wohnbaugrundstücke sind selten und entstehen meist nur durch neue Baugebiete am Stadtrand oder durch Baulücken im Bestand. Diese Knappheit treibt die Angebotspreise spürbar über die amtlichen Bodenrichtwerte.

Welche Fehler passieren beim Umgang mit Bodenrichtwerten am häufigsten?

1. Bodenrichtwert mit Kaufpreis gleichsetzen. Der Richtwert ist ein Durchschnitt. In Bielefeld liegen die Angebotspreise regelmäßig deutlich darüber.

2. Bezirksschnitt auf das Einzelgrundstück übertragen. Innerhalb eines Stadtbezirks schwanken die Werte stark. Schau immer die konkrete Zone an.

3. Den Entwicklungszustand übersehen. Bauerwartungsland und baureifes Grundstück haben völlig unterschiedliche Werte.

4. Veraltete Werte nutzen. Prüfe immer den Stichtag. In Bielefeld werden die Bodenrichtwerte regelmäßig fortgeschrieben, zuletzt zum 1. Januar 2026.

5. Nebenkosten vergessen. Zum Grundstückspreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Erschließung. Diese Posten sind erheblich.

Zusammenfassung

• Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert pro Quadratmeter, festgesetzt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld.
• Du findest ihn kostenlos im Portal BORIS NRW unter boris.nrw.de, ohne Anmeldung.
• Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohnlagen reichen von rund 225 Euro/m² in Sennestadt bis 587 Euro/m² in Mitte, im Stadtschnitt rund 297 Euro/m² (Stichtag 1. Januar 2026).
• Die südlichen Bezirke Sennestadt, Senne und Brackwede sind deutlich günstiger als Innenstadt und Norden.
• Die Bodenrichtwerte stiegen zuletzt im Schnitt um rund 2,4 Prozent, am stärksten in Jöllenbeck und Dornberg.
• Die am Markt aufgerufenen Angebotspreise liegen mit rund 783 Euro/m² weit über den amtlichen Richtwerten, weil freie Grundstücke knapp sind.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der durchschnittliche Bodenrichtwert in Bielefeld? Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Wohnlagen in Bielefeld liegt bei rund 297 Euro pro Quadratmeter, Stichtag 1. Januar 2026. In Bielefeld-Mitte sind es im Schnitt rund 587 Euro, in Sennestadt nur etwa 225 Euro. Am Markt aufgerufene Angebotspreise liegen deutlich höher.

Welcher Stadtbezirk in Bielefeld ist am günstigsten? Sennestadt ist mit durchschnittlich rund 225 Euro pro Quadratmeter der günstigste Bezirk, dicht gefolgt von Senne mit etwa 237 Euro. Beide liegen im Süden der Stadt. Die teuerste Lage ist Bielefeld-Mitte.

Ist die Abfrage des Bodenrichtwerts kostenlos? Ja. Die Abfrage über BORIS NRW ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Du kannst für jedes Grundstück in Bielefeld den aktuellen Bodenrichtwert online ablesen. Nur amtliche Bescheinigungen vom Gutachterausschuss kosten eine Gebühr.

Warum sind die Angebotspreise in Bielefeld höher als die Bodenrichtwerte? Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt aus tatsächlichen Kaufverträgen. Angebotspreise sind das, was Verkäufer verlangen. In Bielefeld sind freie Grundstücke knapp und stark nachgefragt. Deshalb liegen die Angebotspreise mit im Schnitt rund 783 Euro pro Quadratmeter weit über den Richtwerten.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Bielefeld aktualisiert? Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld schreibt die Bodenrichtwerte regelmäßig fort. Die aktuell maßgeblichen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026 und wurden Ende März 2026 veröffentlicht. Prüfe beim Vergleich immer den angegebenen Stichtag.

Quellen und weiterführende Links

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (GARS.NRW)
• Grundstücksmarktbericht 2025 für die Stadt Bielefeld, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld
• BORIS NRW, amtliches Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen
• Bodenrichtwerte Bielefeld nach Stadtbezirken, aufbereitet aus BORIS NRW, Stichtag 1. Januar 2026
• aktuelle-grundstueckspreise.de, Bielefeld, Marktdaten der Angebotspreise, Stand Juni 2026

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